要想农民入城买房 需要同等待遇和经济补偿

　　中共中央政治局12月14日召开会议分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议将房地产“去库存”列为工作关键点：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。这也意味着明年或将推出针对新市民的住房制度改革，以及一揽子鼓励农民入城买房的配套政策。

　　目前三、四线城市是高库存集中地区，同时又是农民工入城的首选地区。过往三四线城市曾多次以户籍准入、购房补贴等“小恩小惠”，引导农民购房，但市场反应寥寥。此次会议将“农民入城”提到“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”的高度，欲对现行制度进行破冰。从市场的角度来说，不管是住房制度改革内容和执行效果，都非常期待。

　　细察三四线楼市，目前农民工入城已进入瓶颈期。有几个日渐凸显的屏障，束缚农民入城的手脚，妨碍入城购房的积极性。住房制度改革不能忽视这几大屏障：

　　1、城乡户籍经济价值已然倒挂。历史上城镇户籍曾意味着就业保障，意味着一家老小都有铁饭碗护身。但就业市场的不断开放，是否城镇户籍早已不再是就业的护身符，使得城镇户籍也渐渐丧失了对农村人口的吸引力。相反，城市大拆大建之下，农村土地的价值却在日益攀升，农村户籍成了香饽饽。尽管农民手里的宅基地和集体用地只有拆迁征用这一条兑现路径，但并不抹杀其社会估值，农民绝不会在没有任何经济补偿的情况下自动放弃集体土地和宅基地。这种捆绑固化的经济利益，将农民死死困在农村户籍中，无法做到“农民工市民化”。

　　2、农民购房缺少现实需求。农民是否在城市买房，取决于农民子女未来是否在城镇就业和生活，或农民自己在城市里有自住房需求。前者需求相对刚性，但同时规模又缺乏增长弹性；后者由于农村宅基地保底，使用期限又有别于城市住宅的70年，买房需求其实并不迫切。富裕农民虽有投资可能，但在一些着力“去库存”的城市，投资意愿已非常低落，2015年已有政策刺激，成效平平。

　　如何打破这种困局，实现农民工市民化，进而消化楼市库存？上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：住房体系改革需要多管齐下，打破现有城乡鸿沟需要有颠覆式创举，才有可能实现农民工群体的大规模城镇化。

　　首先，给予农民工同等市民待遇。涵盖如住房保障、子女入学高考等关键领域，增强其心理上的被接纳度。收入过低的可以和市民一样享受廉租房、保障房， 甚至可以用货币补贴形式让其在城里租房。只有强化农民工在城市生活中的待遇公平性，才能使让农民工有意愿在城市中扎根生活下去，才能够对应产生购房的迫切需求。

　　其次，对入城农民要有合理的经济补偿制度。现在农民手里的集体土地和宅基地有高度市场价值，让其自动放弃严重违背经济规律。但农民一天不放手土地，就一天不能去买房成为真正市民。这个问题不宜强行剥夺，最好是用经济手段鼓励其退出。政府或集体收购宅基地苦于资金来源，不具有可操作性。相反，若能够开放农村土地流转市场允许宅基地入市，同时控制买家的持有数量防止过度囤积。则不仅可以帮农民工入城解决买房资金问题，还可以鼓励宅基地买家投资，对宅基地进行再度开发建设。对农村风貌改善也大有益处。

　　再次，从楼市政策上予以倾斜。农民工属于收入不高的群体，配合适当的购房补贴、降低首付等等，一定程度上降低农民工及子女购房资金门槛。

　　长期来讲，还应该配合产业政策，向三、四线城市倾斜。农民工根本上还是跟着就业机会走，只有产业聚集地，才能真正吸引农民。所以解决楼市问题，还需从产业布局这个根本点入手，调整不均衡的经济发展模式，有效的引导人口分布。当前一、二线城市处于经济转型期，一些落后产业可以适当加快向三、四线城市转移。

                  如需供稿、商务洽谈、机构合作，请拨打优房客热线13817941936