谭浩俊：楼市政策都转暖了 开发商还会降房价？

　　中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

　　降房价，无疑是去库存非常重要的一种手段。因为，从2003年放开房地产市场到现在，房价已经涨了几倍，这期间，居民的购买能力并没有同步增长。也就是说，按照目前的水平，绝大多数居民是买不起房的。更何况，商品房的价格是大基数，同样的上涨比例，对应的购买力要远低于商品房价格。也就是说，房价每上涨10%，居民收入至少应增长5倍以上，更别说这期间居民收入增长幅度还不如房价高了。

　　房价到了这个水平，到底要降多少才能与购买力相匹配呢？开发商愿不愿意降呢？显然，有形之手是很难让开发商启动降价步伐的。更何况，在强调市场对资源配置起决定性作用的大背景下，政府也不可能强行要求开发商降房价。

　　值得注意的是，如果政府用行政手段迫使开发商降房价，许多隐藏于房地产市场的深层次矛盾和问题、不可公开的问题、暗箱操作问题等，也可能会随着房价的人为压降而逐步暴露出来。到时候，如何处理，就成了一个问题。

　　事实上，如果不是地方政府在房价问题上的过度“作为”，房价是不可能出现今天这样的格局的，也不可能出现绝大多数百姓买不起房的现象。数十万亿的土地出让金收入、政府规费收入、暗箱操作收入、腐败收入等，都是房价的直接构成，让开发商一家去挑降价的担子，显然是不合适的。房价能不能降，不仅取决于开发商，还取决于政府。

　　必须注意的一个细节是，目前，为了稳增长和去库存需要，在政策层面，已经放得很开，甚至不停地有刺激房地产市场的政策出台。那么，对开发商来说，指望他们在这样的背景下降房价，就更是不可能了。这也意味着，对开发商喊话降房价，更多的可能只是政府的一种道义行为，是面对高房价的一种姿态。真正需要解决的，还是如何把过高的库存降下来，避免引发深层次矛盾和风险的爆发。

　　眼下，部分有实力的开发商又开始出手拿地了。拿地的结果，就是护价的开始。除非极个别资金链陷入困境的开发商，其他的是不大可能采取降价策略的。尤其是已经在一线城市再度布局的开发商，更有可能坚守房价不降，用一线城市获得的收益弥补三、四线城市的损失，以确保房价坚守在目前水平。

　　可能存在的一种结果，就是在接下来的政策篮子里，是否会有倒逼开发商降价的硬着子。因为，如果没有，又何必进行这样的喊话呢。如果有的话，有形之手对无形之手的干预又再次出现了，房地产市场又将面临一次新的考验。