伍惠敏： 2015楼市最佳表现年 明年各区房价还要涨

　　2015年似乎过得特别快。房价起起伏伏，政策一个接一个，限购了，松绑了，要交税了，公积金可以异地贷款了，上海出现“新静安”了。

　　房价一路曲线上扬，金三银四之后，金九银十成色十足，市场火热到11月份延续高成交量，可谓十足暖冬；豪宅卖得火，土地拍得更火，各区地王层出不穷，区域价格涨涨涨。

　　互联网从来没有如此深刻地改变人们的生活，尤其是房地产行业。o2o撼动格局，大网纷纷去媒体化，“电商”模式让若干机构赚得盆满钵满；

　　中介行业格局大变，链家在全国疯狂扩张，上海德佑被合并后，链家在上海门店迅速扩张到1000多家，更是喊出“100%真房源”来颠覆行业规则；

　　新媒体崛起，移动端成为阅读主流，微信公众号成为营销宣传新方式，没有公众号都不好意思打招呼；自媒体异军突起，文章、观点更为犀利。

　　2015年已经进入尾声，这一年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？2016年的房地产市场又将迎来怎样新的格局？上海站诚邀上海楼市专家来发表真知灼见。

　　1、2015的楼市总结和盘点，印象最深的政策、营销事件，或者2015记忆深刻的楼盘是哪个？为什么？

　　答：2015年为住宅市场限购以来“最佳表现年”，交易量价相对过往五年均明显提升。

　　2015全年成交109，216套，总面积1，348.95万平方米，均价32，083元/平方米，成交量同比增长51.61%，成交价格同比增长19.38%，销供比达到1.25。

　　从时间点上来看，2011年初限购政策的执行成为上海住宅市场由过热转为冷却的分水点，经过市场自主调节，2013年出现成交小高峰，然而2014年由于限购收紧，库存持续增加至历史峰值伴随市场下行，导致市场情绪悲观，进一步压抑潜在购房需求，2015年3.30新政推出后市场情绪明显好转，需求持续扩大，楼市触底反弹，成交量价齐升。

　　2、2015的房地产市场大趋势或大变革是什么？

　　答：从土地层面看，2015年高溢价地块成为常态，纯商品住宅居住用地为37块，其中溢价率60%以上地块达到20块，溢价率100%以上地块达到5块，高溢价地块均为央企及国企拍得。

　　从市场层面看，今年高端住宅表现突出，明显优于大众市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级。高端公寓（单价7万以上单套1200万以上）成交2，321套，同比增长324.44%，套均价格2，160万，套均面积242平方米；高端别墅（单价5万以上单套1200万以上）成交705套，同比增长161.11%，套均价2，660万，套均面积331平方米。

　　从成交环线看，今年高端住宅在内环内成交1，401套，占总成交46%，而2010年-2013年这四年间内环内高端住宅成交占总成交80%以上，核心城区土地稀缺加上内中环间不断推高的土地批租价格，直接导致了高端住宅的成交出现由内环向内中环外移的趋势；

　　3、最热板块或楼盘是哪些？为何他们2015年最红？

　　答：高端公寓成交套数前五的板块为龙华（徐汇滨江）478套，大宁280套，洋泾234套，老西门193套及黄浦滨江113套，徐汇滨江、洋泾及黄浦滨江作为滨江的稀缺地段，加上今年加推的几个项目供应充足、产品品质较好，使其成为豪宅集中成交的板块。

　　排名第二的大宁板块，由2014年初方兴地产拿的“地王”打造出的豪宅产品，看准了入市时机，成为了今年的一个销售热点，加上闸北静安合并消息的确定，带动了整个闸北的成交及均价，使大宁板块成为今年上升速度最快的公寓豪宅板块。

　　高端别墅成交套数前三的板块分别为北蔡122套，新江湾城103套，徐泾板块77套。

　　北蔡板块的今年新开的独栋别墅，表现优异，新江湾城作为杨浦区大力打造的生态住区，表现平稳，而徐泾今年有几个品质上乘的楼盘新入市，加上大虹桥区域的逐步成熟，徐泾板块已成为上海目前别墅豪宅产品最热的板块之一。

　　4、明年买房购房者如何选择？

　　答：从近两年的土地拍卖来看，明年开始各个区域的新房价格又将创下新高，将来的上海的楼市将呈现两级分化，一方面是面对国际化的高净值买家的高端住宅，另一方面是政府大力支持的刚需房、保障房。

　　对于预算有限的年轻人来说，一是可以考虑较新的二手房，二是可以考虑交通较为便利的外围地区。

　　在区域方面，高净值的购房者可以关注滨江的几个板块，无论是传统的黄埔滨江，今年热点的徐汇滨江或是预计明年将成为热点的东外滩板块，这些板块占有了黄浦江的稀缺资源，其自身价值具有一定成长潜力。

　　预算有限的购房者可以考虑一些非热点的板块区域，如普陀的桃浦板块。

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