2016去库存战役打响：靶心要瞄准三四线城市

　　在中央经济工作会议精神指导下，需要“供求改”的“组合拳”才能够实现房地产市场稳定健康发展

　　编者按：在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的作用再度被强化。不久前召开的中央经济工作会议对2016年房地产市场正式定调去库存。会议指出，要扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。其中对于扩需方面，表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。楼市库存有多大？如何去库存，这些直接关系到去库存战役的战略部署。在打响去库存战役的大背景下，明年楼市或许会迎来释放期。

　　当前中国经济最大的痛点、金融系统最大的风险、房地产市场最大的隐患是巨量库存，化解房地产库存压力已是刻不容缓，去库存是打一场 “歼灭战”的提法空前绝后。2015年12月份的中央政治局会议与中央经济工作会议、中央城市工作会议正式吹响全面去库存的集结号，首次把去库存作为2016年政府主要工作任务与目标。2015年12月21日晚发布的中央经济工作会议公告提出化解房地产库存六条建议，开启了2016年中国房地产市场发展新局面。

　　打一场去库存的“歼灭战”

　　12月21日晚，中央经济工作会议公告提出“化解房地产库存六条措施”，说明2016年中国房地产市场的基调是去库存。第一是要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。第二是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。第三是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。第四是要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。第五是要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。第六是要取消过时的限制性措施。因此，中央经济工作会议首次提出去库存是非常罕见的。

　　2015年中央经济工作会议提出住房需求的新政策，对房地产市场发展具有长远重要意义与作用。第一是农民工市民化。这是过去十二年房地产政策历史上首次的提法，不仅是有利新型城镇化建设，更有利于去库存，最主要是增加住房需求去库存。因此，以户籍与住房制度改革达到农民工市民化，最终的目的是去库存。第二是户籍制度改革。以农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，目的是解决户籍与买房及就业等问题。第三是住房制度改革。购租并举是未来住房制度的主要方向，非户籍人口纳入公租房体系，实质上是释放出收购商品房库存转为公租房、保障房与棚户改造以货币化为主，农民工纳入住房保障体系等都是利国利民的。第四是住房租赁市场。实际上是变相鼓励房地产投资。第五是鼓励房企适当降价。市场经济条件下，降价与否，企业自有安排。第六是取消过时的限制性措施。去行政化是房地产市场化的方向，取消限购、限贷、限价、限签、限售、限外政策已经没有存在的必要性。同时ipo、增发、发债等资本市场方面，对房地产行业将要放开。

　　目前全国商品房库存结构分化，一、二线城市的库存压力相对要小，而三、四线城市的库存压力偏大，说明去库存的靶心应该对准三、四线城市。在中央方针指导下，后续要积极有效地去库存，需要各类有效的政策做配套：其一是要对目前的库存数量和结构等做细致深入的调研，进而为去库存战略的制定提供翔实的数据和材料。其二是要优化各类政策，包括加快户籍制度改革、住房制度改革、房贷和财税政策进一步宽松，重点支持农民工市民化等。其三是应对高库存的城市采取有节制和管控的土地出让方式。通过这一系列措施，将有效降低库存规模，进而促使库存规模和住房需求、城市发展需求等形成较好的匹配。因此，库存压力不积极释放，将极大地影响房企的投资和新开工，同时房源闲置也构成了社会资源的浪费。积极去库存，将利好房企对资金的回笼和城市投资环境的改善，关键是起到稳定房地产市场，促进经济发展的重要作用。

　　化解库存压力

　　需“供求改”齐发力

　　在中央经济工作会议精神指导下，需要“供求改”的“组合拳”才能够实现房地产市场稳定健康发展。按现房与期房的库存量看，短期之内，房地产去库存不能指望农民工市民化买房与鼓励开发商降房价。农民工市民化之后进城买房去库存原本是件好事情，如果没有完善的配套政策，农民工进城买房去库存不现实，这招”不好使“。即使可以去化少部分库存，根本无法发挥实质性的影响，很难真正达到去库存的目的。目前住房库存较大的是三、四线城市，这些城市就业机会不多，农民工去这些城市的意愿不是很强。一线与二线城市的房价、物价水平高、银行门槛高，而农民工收入低，生活压力大，缺乏购买力。另外是一线与二线城市的政府负债较高与财政收入压力及户口的限制，使得农民在买房等方面的资金、户口、入市门槛等面临困难。最关键是农民工，缺乏文化与技能，很难在城市稳定就业。农民工进城之后一定程度上给城市带来不同的压力。

　　事实上，降房价不是解决去库存的最好办法，如果降房价，买房者反而越会观望，去库存越困难。况且地方政府、银行、上市公司股东、企业老板、财政部门未必会同意。去库存的最有效、最好的办法是鼓励与要求政府取消限购、限外、限贷政策、降房子开发成本、国土部门降地价、税务部门降税费、银行降房贷首付、利息。如果政府收的房地产税费逐年上涨，房子的开发总成本每年都是水涨船高，影响房企利润收入预期。一旦房企因降价、或者被收购、或被银行要求还贷等导致破产，增加社会的不稳定。因此，全方位的去库存方案，应该让政府、国土部门、银行及国税局、财政部门五方都加入去库存队伍，最大程度地释放出首次、改善、投资性需求。

　　短中期看，去库存需要供需两端同时发力。一方面供应上是用地供应结构与商品房供应调整。三、四线城市供应过剩、库存过高的城市，停止用地供应。而商品房库存过高的，调整产品结构。另一方面需求上是三、四线城市的户籍、二孩政策全面放开、停止城市大拆迁、收购商品房转为保障房、棚户改造货币化安置、农民工进城财政补帖买房等。

　　另外要加快房地产制度改革。第一是住房制度改革。首先是完善住房供应体系，包括商品房与保障房及购租供应体系。其次是土地制度，打破城乡二元制。再次是建立政策性住房银行。最后是推进房贷资产证券化（mbs）、允许异地贷款、公积金房贷资产证券化等。第二是保障房制度改革。农民工、外来务工人员纳入保障房、住房公积金体系。长期看则是建立房地产市场长效机制，这才是未来应对房地产库存，促进房地产长期稳定健康发展的最好措施。

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