二手房市场又现“张金凤” 多次抵押当一次抵押出售

　　在租住的房子里，苦苦地等待450万元首付款被归还，买家卢小姐未曾想到，一桩正常的房屋买卖，竟将自己的生活全盘打乱。在房子已经在银行抵押贷款的情况下，卖家仍将房子二次、三次抵押，这种“钱滚钱”的手段，继“张金凤”案后再次出现。

　　一张A4复印纸就当了房本

　　“现如今回想，从第一步起，卖家就在交易中设下了圈套，而我就是‘待宰的羔羊’。”回忆买房过程前，卢小姐的嘴角不自觉地露出了苦笑。

　　2013年末，计划怀孕的卢小姐，准备“卖小买大”，在要孩子前先换套三居室。在中介机构麦田房产的介绍下，匆匆看了两次房后，她就定下了朝阳区曙光西里的一套三居室。

　　12月28日，她和卖家王女士在麦田中介凤凰城店第一次见面。“店里有三个会议室，我们就坐在最把角的那间。”卢小姐描述当时的情景，和卖家谈了几句后，她还有点犹豫，两名经纪人就劝说她，旁边两个会议室中都是等待买这套房子的人，只因为她先交了1万元的意向金，才有机会第一个谈。“当时，签约室外，两个业务经理为了谁先和卖家面谈都吵了起来，场面弄得我很紧张，连讨价还价的心情都没了，当场答应签约。”

　　双方确定的740万元成交价，是当时正常的市场水平。可不寻常的是，在验明卖家身份时，王女士拿出的是一份A4纸打印的房本复印件，而非房本原件。“我要求看房本原件，卖家说因为房子办了贷款，房本抵押在银行。”卢小姐告诉记者，当时她曾对复印件产生过怀疑，可经纪人在旁边帮腔，说这套房子卖家最初就是通过他们买的，确实在浦发银行做了贷款，“他们甚至还拿出了最初的购房合同，后来我就相信了。”

　　就这样，在一份A4复印纸的“房本”面前，卢小姐签下了购房合同，交纳了20万元定金。而这份标明了三个时间日期的复印件，就成了导致整个交易失败的“炸弹”。

　　贷款买房首次签了全款合同

　　卢小姐说，在定下了曙光西里这套房子的同时，她也将自己在东城区的房子挂了出去，计划用卖房款去交纳450万元的首付，余款申请银行贷款。可记者在购房合同中，看见的却是全款支付的条款。

　　“这就是圈套的第二步。”卢小姐说，对于这份全款合同，经纪人在签约当天解释说，因为她还不能确定贷款额度，暂且签成全款，待她按约定支付完450万元首付款后，再签署补充协议增加贷款事项。就这样，270万元的贷款，在合同中变成了270万元的“尾款”。

　　卢小姐介绍，她于2014年3月底拿到了卖房款，可因为经纪人找不到卖家王女士，双方直到2014年5月4日才办完了首付转账。为此，王女士还主张了18.87万元的逾期违约金，由她和中介机构共同承担。

　　当天，经过她的强烈要求，双方才签署了一份补充协议，同意她将剩余的270万元房款自行申请贷款。“换句话说，经过这么一折腾，经纪人不用再帮我代办贷款事宜，虽然我为交易交了15万元的佣金。”她告诉记者，支付450万元前，她又一次提出查看房本原件，卖家再次以抵押在银行为由搪塞了过去。

　　卢小姐说，第二天，也就是2014年5月5日，当她和朋友提及买房一事时，朋友提醒她，没有房本的风险，她才真正感到不安。第二天，当她拿着购房合同去房管局查询时才发现，这套房已经办理过多次抵押。

　　“2013.6.20,2013.8.6,2013.9.4，复印件上的这三组数字，我到那天才明白代表了什么。”卢小姐解释道，2013年6月20日是将房本抵押给贷款银行的日子，还没有解抵押；2013年8月6日，是卖家将房子拿去二次抵押的日子，后于2013年9月4日办理了解抵押。而复印件中还有第三行没有写，那就是卖家将房子第三次抵押，并且还没有解抵押。

　　“发现这个事情后，我曾质疑过卖家和经纪人，也就是从那时起，对方处处表现出不愿意配合的样子。”她告诉记者，为了催促卖家办理解抵押，她曾先后两次拨打过110。而到了2014年6月，应该办理网签的日子，卖家就突然消失了，任凭谁都无法找到她。

　　“按照第二次补充协议的规定，她应该在2014年6月2日前将房子交付给我。”卢小姐说，卖掉了名下的房子后，她却买不了已经签订合同、交了450万元首付的房子，无可奈何之下，她一纸诉状将卖家告上了法庭。

　　官司一打就是一年。2015年6月，一审判决认定，卖家王女士构成违约，应退还卢小姐定金和首付款470万元，并赔偿她违约金30万元和中介服务费15万元。

　　随后，王女士提起上诉。2015年8月19日，终审法院驳回上诉，维持原判。

　　判决赢了

　　卖家却无钱可还

　　“原以为好容易打赢了官司，能拿到已经支付的房款了，可卖家却说她没有钱，无力支付。”卢小姐说她百思不得其解，这位上庭时开着宝马车、背着LV包的王女士，怎么就变成了穷人。

　　久等没有音信之下，卢小姐向法院申请了强制执行。本周一，她从法院得到消息，目前除了贷款银行也正在起诉她之外，已经有多位债权人向法院主张向这位卖家讨债务。其中，有三位债权人的债务都与房屋抵押有关。“这其中，不仅有我买到的这套房子，还有其他担保人的房子。”

　　记者咨询了律师。律师告诉记者，在房屋强制执行中，存在着顺位问题，首先是保证第一顺位抵押债权人利益，也就是贷款买房时办理抵押的银行。如果在处理房产后所得款项，在清偿第一顺位抵押债权后还有剩余的，再还第二顺位抵押。如果没有剩余，第二顺位抵押债权成为普通债权。如果第二顺位抵押债权没有全部受偿的，剩余部分成为普通债权。除抵押债权外的其他债权，都是普通债权，只要在处分房产前都已经落实债权申报的，同等比例分配剩余价值。也就是说，三位与房屋抵押有关的债权人，偿还顺位都将排在卢小姐之前。律师同时也提醒买房人，网签之前记住要对房屋产权状况进行确权。

　　“我私下算了算，按照她名下房子目前的市场价格，估计已是资不抵债，我想拿回房款无比艰难。”这一年多的时间里，没有了房子的卢小姐只能租房住。她说，自己现在既没有财力能够再买一套房，也不敢再买房。每每想到这次经历，我都觉得浑身发冷，感觉这辈子都不愿意再踏进房产中介了。