年末沪二手房价格保持快涨 全年36万套交易量创新高

　　根据优房客监测数据显示：2015年12月，全市二手住宅成交35628套，环比减少4.8%，同比增长72%，成交均价26321元/平米，环比上涨3.6%，同比上涨14.5%。由此，2015年二手住宅总成交量达到36.2万套，创历史交易新高。

　　远郊、中心区域成交跌10-17%

　　150平米以上大户型逆增一成

　　从12月各行政区的成交情况看，仅杨浦区成交量环比持平，其余各区成交量呈现不同程度地的下滑。其中金山区和崇明县成交量降度最大，环比分别下降17%和12.7%，黄浦、卢湾成交量环比下滑幅度超10%，分别为12.5%和10.6%，而普陀、青浦、松江、浦东、闸北成交量跌幅超5%。相比之下，奉贤、虹口、闵行区成交量跌幅较小，均小于2%。可以看出，金山、崇明远郊区域二手房市场需求量较少，交易量并不活跃；而中心区域由于受到新增挂牌量持续萎缩的影响，成交量显著回落。

　　从12月成交结构看，90平米以下的小户型成交量明显下滑，由上月25283套减至23505套，环比减少7%，其次是120-150平米的两房三房，成交量由3429套减至3256套，环比减少5%。然后，可喜的是，本月150平米以上的大户型成交出现逆市增长，其中 150-200平米的大户型成交量环比增长3.4%，200平米以上的复式或别墅，成交量由上月的801套增至884套，环比增幅达10.4%。当前，改善型需求是二手房交易主体，占到7-9成比重，而复式、别墅、大平层等品质高的大户型，颇受他们青睐，交投活跃，这类产品仍保持着较快的去化速度。

　　地王因素推动

　　年末二手房价格保持快涨

　　12月，闵行莘庄、嘉定江桥、奉贤南桥等板块接连出现地王，颇受市场关注，高溢价率下的地价超同区域楼价，短期内临时跳价或撤卖的业主比例达3-5成。由于这些区域内的二手房作为楼市交易主体，地王的出现对二手房产生直接的影响，相应提升了业主的价格预期，支撑他们大幅提价或惜售，涨价幅度在5%-10%，部分持有稀缺性小区或户型的业主跳价幅度超10%。

　　此外，目前市面上品质较好且有轨交或学区优势的次新房是当前置换客的钟爱，由于这类优质房源供应稀缺，一旦有房出售，经常遭到客户抢购，业主趁势哄抬价格，最后成交价往往高于业主报价，导致房价处于畸形上涨。

　　12月二手住宅3.56万套交易量虽未超过11月，但刷新历史同期记录，算得上是翘尾收官。本月，在政策余温效应、地王因素等作用下，形成看涨压力，置换型为主的客户为了赶在年底完成交易，出手频率加快，使年末二手房交易热度得以延续，有力支撑交易量保持高位运行。应当指出的是，伴随新增供应量持续萎缩，中高端区域的置换客频频外溢，而外围区域的大户型被大量消化，使得1月份二手房整体供应节奏更为缓慢，加上业主惜售情绪浓重，买家将面临好房难求，如此促使其调整心态推迟购房，成交节奏明显放慢，如无实质性刺激政策，1月交易量延续缩量的态势，预计在3-3.2万套。

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