2016年非限购城市如何“去库存”

　　前不久召开的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平着重提到了全国民众都关心的两个市场：楼市和股市。关于楼市，习近平表态：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”几乎同时，李克强总理也发表了类似观点。

　　先来看看国家统计局发布的最新数据：2015年11月尽管全国商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%，房屋新开工面积同比增速从10月的-24.5%升至-20.9%。

　　但房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%，100个大中城市数据显示成交土地规划建筑面积继续下降。

　　除商品房销售仍相对良好外，11月房地产数据继续低迷，尤其是房地产投资出现加速下行。

　　很明显，在宏观经济触底、经济大环境并不乐观的市场背景下，官方希望通过“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”的举措帮助提振中国经济。

　　为此，去年至今，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。

　　本次习李表态之后，预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。

　　那么，2016年非限购城市的地方政府还有哪些底牌可以“救市”？从目前楼市发展特征来看，以下八大措施极有可能会在非限购城市执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。

　　一、降首套首付：通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势；

　　二、降准降息：虽然已经有6次降息5次降准，但由于国内外经济形势及货币政策变化走向等因素，预计2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右；

　　三、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持：加大各类财政补贴，将在补贴的幅度和范围方面进行调整。

　　如近期传言的对农民工购买首套房的税费减免政策、个税抵扣房贷利息等措施，当然，也可以针对首套购房者采取减免契税、政府性基金补贴利息等财政优惠；此外，银行应明确支持首套房贷，给予利率打折优惠；

　　四、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助（货币补贴），而非异地分配住房（实物补贴）。被拆迁居民通过获得的货币补贴购买市场中的商品住宅，达到楼市去库存的目的；

　　五、住房抵押贷款资产证券化（mbs）和公积金资产证券化进一步推进：通过mbs和公积金资产证券化进一步推进，盘活存量房贷资源，增加房贷市场流动性，对于当前楼市去库存来讲也是一件有利的消息；

　　六、鼓励人才购房政策：针对人才类的购房落户政策已不再新鲜，2015年以来，不少城市出台鼓励人才购房的相关措施，预计2016年各大城市仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定；

　　七、将户籍制度与购买房产直接结合：尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，还有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升；

　　八、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免：通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90平方米以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。

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