上海楼市火爆之后2016年上半年将“量跌价稳”

　　回顾2015年上海楼市发展历程，在降准降息、普宅标准调整、330新政、央行“双降”等“救市”政策影响下，上海楼市3月份以后开始发力，二季度楼市成交量出现“小高峰”。

　　下半年楼市继续量价齐升，出现买涨不买跌的行情，截止12月31日，2015年上海商品住宅成交面积1500万平方米，同比上涨55%，成交均价32174元/平方米，同比上涨18%。

　　那么，2016年上海商品住宅市场走势如何？会不会像2015年下半年那样火爆？

　　从市场去化压力来看，截止2015年12月31日，上海市商品住宅库存量已经降至1071.23万平方米，由于7-12月市场成交量及去化速度维持相对高位，市场去化周期已经缩短至6.57个月（按照3个月移动存销比计算），这说明，短期内上海商品住宅基本面已经呈现快速反弹态势。

　　从2015年第四季度上海楼市走势来看，由于上海楼市已经没有去库存压力，市场去化周期已经下降到10个月以下，再加上房企冲刺年度销售业绩指标、地价推动市场热度升温等因素，四季度市场已经再现买涨不买跌，上海楼市重现了2013年下半年火爆的行情。

　　但是，我们不能因为下半年尤其是第四季度的火爆行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，2015年 “330新政”以来，上海房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放（主要表现为上半年）。

　　以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支（主要表现为下半年），如果房企据此以为未来上海楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2015年下半年央行三次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

　　笔者认为，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年第一季度，也就是说，2015年下半年央行三次“双降“之后，上海楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期。

　　从时间的角度来看，2016年上半年上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势（尽管1月初市场仍然继续高位放量）。

　　但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。

　　届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例。

　　要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

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