2016楼市趋势十大预测：二手房交易环节进一步减税

　　11日地产中介伟业我爱我家发布报告，对2016楼市趋势做出十大预测，认为2016年全国二手房交易环节进一步减税。

　　报告指出，2015年，从“330新政”下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑，到年内五次降息、五次降准，再到进一步放宽公积金贷款申请门槛，托市政策持续不断。全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。

　　对于2016年的楼市，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，年底经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，2016年的房地产市场将呈现出如下十大趋势。

　　趋势一：二手房交易环节进一步减税

　　胡景晖指出，2015年二手房交易营业税征收年限虽然由5年降为2年，但是对购房人而言交易环节的税费负担仍然较重，在去库存的宏观基调指引下，为了降低消费者购房成本，进一步提振消费者购房信心，除了指望开发商降价外，预计2005年之前本就没有征收过的二手交易环节的个税和营业税，在2016年有望进一步降低。

　　趋势二：一线城市持续限购

　　胡景晖指出，2016年一线城市全面放开限购、限贷的可能性不大。如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量购房需求和资金流入，一方面，与特大城市控制人口增长的任务相悖，另一方面，对于楼市本就危机重重的三线、四线城市来说更是雪上加霜。

　　趋势三：信贷政策进一步宽松

　　胡景晖表示，2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，预计2016年货币供应总体将保持充裕，信贷将保持较快增长。对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人的支持力度将进一步加大，比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。

　　趋势四：交易量回落

　　胡景晖表示，2015年，在一系列利好政策刺激下，重点一二线城市的新房和二手房交易量都出现了大幅上涨，甚至翻番，一方面，这是对2014年楼市交易量大幅下滑的一个补涨，另一方面，也严重透支了2016年的购房需求，预计2016年一二线城市的楼市交易量或将回归年度平均交易量，与2015年相比交易量或将出现10%~20%左右的回落。对于三四线城市而言，在2015年一系列利好政策刺激下，楼市仍未摆脱量价齐跌的阴霾，估计2016年三四线城市量价仍将持续低迷。

　　趋势五：一线城市房价涨幅趋稳

　　胡景晖指出，2015年，一线城市及重点省会城市高价地频出，使得2016年一二线重点城市将迎来豪宅年，与此同时，在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。二手房市场目前六成以上都是一卖一买的置业升级购房需求，既是“卖方”又是“买方”的双重身份，也将使得二手房市场的房价保持相对平稳。

　　趋势六：三四线城市房价持续回落

　　胡景晖认为，过往几年，流入人口明显小于流出人口的三四线城市，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，进一步的降价走量是开发商的必由之路；此外，三四线城市也是我们城市化进程的关键，“鼓励农民买房”主要解决的就是三四线城市库存压力较大的问题，通过农村人口市民化来化解城市住宅库存压力。所以，2016年三四线城市的房价还将继续保持低迷。

　　趋势七：房屋租赁市场规模化发展迎来春天

　　2015年1月，住房和城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

　　2015年11月，国务院办公厅出台《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》要求推动房地产中介、房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展，强化服务民生的基本功能，积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态。

　　2015年12月，中央经济工作会议明确提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　胡景晖表示，“购租并举”的住房制度改革，尤其是把“租赁市场”的培育和发展放到与“房屋买卖市场”同等重要的低位，可谓有史以来第一次。2015年，伟业我爱我家集团也对旗下运营了逾15年的房管业务全面转型升级为房屋资产管理业务，并推出全新品牌——相寓，正与中央精神一脉相承。如今政策导向已经确定，倘若相关部门能在明年出台具体的优惠措施，更多像“相寓”这样的以住房租赁为主营业务的专业化企业将会涌现，届时，住房租赁市场的规模化发展将迎来一个蓬勃发展的春天。

　　趋势八：豪宅销售承压

　　胡景晖指出，前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大。

　　趋势九：土地成交量持续低迷

　　胡景晖认为，全国土地市场成交量继续低位徘徊仍是大概率事件。一方面，三四线城市库存压力较大，土地供应量将进一步收紧，有实力的开发企业纷纷回归一线城市；另一方面，一线城市普遍处于城市开发建设的后期，可供开发建设的土地越来越少，且大都位于偏远郊区，开发企业拿地也越来越谨慎，所以2016年住宅用地成交量仍将在低位徘徊。

　　趋势十：一线城市土地出让金再创新高

　　胡景晖表示，三四线城市巨大的楼市库存，以及潜藏的风险，使得开发企业纷纷回归一线城市，而一线城市可供开发的优质地块的越来越少，“僧多粥少”的矛盾逐渐凸显，土地的稀缺性使得2016年一线城市的土地成交价还将不断攀高，“面粉贵过面包”、“地王频出”也将成为新常态，一线城市的土地出让金或将再创历史新高。