学区房购买风险增大 房价领涨、入学政策收紧、学区划分变化

　　2016年开年，家长们又开始为寻找学区房忙碌了。北京市西城区、朝阳区、海淀区也陆续解答或发布幼升小、小升初的入学政策。

　　面对价格高居不下的学区房，一旦选择失误，不仅会耽误孩子就读优质学校，更可能会造成资金损失。

　　政策持续收紧买学区房增波折

　　最近，家住大兴黄村的黄先生为学区房犯了难。

　　原来，黄先生的儿子已满4岁，大半年来他就开始在西城区物色学区房，可谓费尽了心力，也遭遇了各种“不靠谱”。“一开始我们甚至分不清学区分布，听了中介的介绍后就傻乎乎地去看房，看过不少价格合适却并非心仪学区的假房源。也碰到过价格合适但被半路截单的真房源。还有什么家庭纠纷、共同产权，这些房源我们更不敢涉足。”

　　兜兜转转，黄先生在去年年底终于挑中天宁寺附近的一套房，总价约350万元。原本欢天喜地地准备交定金、签约。谁知，西城区关于幼升小的新政策却使得黄先生需要再次走上寻觅学区房之路。

　　原来，根据西城区的最新规定，如果同一房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人。不符合上述规定的，根据当年的招生政策统筹协调安排就读学校。而实际上，这已经不是西城区第一次严格学区划片和入学政策。

　　“我看中的那套房子的小学入学指标在3年前已被房主用过了。算来算去也赶不上孩子的入学时间。”黄先生无奈地说。

　　二手房西城领涨入手学区房需谨慎

　　如果说黄先生遇到的问题是被政策所迫，那么林先生的情况则反映了二手房市场的火热现状。

　　“挑了几个月，终于相中了西城的一套学区房，不仅总价合适，距离我的工作单位也近，将来接送孩子比较方便。谁知道，几个月看下来，同样户型的房源报价已经涨了20万。”林先生很懊恼。

　　据链家网数据显示，2015年北京二手楼盘价格涨幅最高的三个小区是：宏汇园小区、新德街35号院和丰汇园小区，其中宏汇园小区和丰汇园小区均位于西城区，划片小学为宏庙小学，其房价涨幅高达69.86%和47.77%。新德街35号院位于海淀，划片小学为北京市西城区育翔小学，年度价格涨幅也达48.06%。

　　不仅在西城区和海淀区，东城区重点小学附近的学区房价格也水涨船高。孙女士在崇文门附近购置的学区房，短短一年时间价格上涨超过50万元。

　　业内专家提醒，分析今后的升学政策走向，“学区房”从来是主管部门的政策要规避和打压的，而且近几年北京“教改”动作较大，现在入手学区房动辄几百万元，风险正在增加，家长在购买时需谨慎抉择。

　　■ “陷阱”提示

　　上名校，落户有年限限制

　　1月6日，西城区考试中心发布公告，不再只对非京籍学生幼升小规定“住房年限”，而是明确指出“如果6年内有多个适龄儿童申请入学，则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人”。

　　其实，这条规定在二手房市场已成为购房的“潜规则”。

　　“不少学区房买家不仅考虑房源是不是满二唯一，也会详细询问业主孩子的入学时间点，越靠近6年的房子就越是抢手。”西城区奋斗小学学区一中介门店经纪人表示，“为了能够满足落户年限要求，不少家长在孩子刚出生，甚至没出生时就开始看房。”

　　记者在采访时也了解到，为了防止学区房的大幅涨价，避免房虫‘倒房’渔利，北京多个热点学区均对学生的落户年限做出了要求，限定年限从3年至5年不等。

　　不仅二手房，一些新房项目对于业主子女的落户年限也有所限制。

　　位于石景山区某学校小学部，该小学的入学条件是，父母与孩子户口均在指定小区，房主为孩子父母，且居住满3年。记者了解到，该小区业主大多是在2012年之后入住的，如果落户时间满三年，也就意味着子女家长必须是一手房业主。而该学校另外一个划片小区的落户时间要求更高，需要满5年。

　　上述中介经纪人表示，关于户口方面的疑虑，买方可以在合同约定一定金额的保证金，一旦因为原业主占用名额、户口迟迟不迁走等原因影响子女入学，可以得到相应赔偿。

　　个别学校不收二手房业主子女

　　购买二手学区房时，也存在看不见的陷阱。陈先生在去年物色了石景山的一套所谓的学区房。购房时，经纪人向他保证房源所在小区是北京某知名九年一贯制学校的划片学区。可陈先生在详细查阅了该学校的招生简章后发现，事情完全不是这样。

　　“按照该学校的招生简章，原则上是不接收小区的二手房业主子女的，二手房业主子女会被调剂到邻近学区的其他小学。”陈先生向记者表示。

　　记者了解到，这种限制二手房主子女就读的情况并非只此一家。

　　在北京多个学区房论坛上，北京小学红山分校学区也曾受到“虎妈猫爸”们的热议。根据红山分校要求，2015年的“幼升小”招生简章，片区范围是蝶翠华庭、西堤红山和红山世家三个小区。按照要求，符合西城入学条件且具有三个小区内居民户籍的适龄儿童，以及实际住所地在三个小区内的本市居民户籍适龄儿童。其中实际住所地证明，是指与原开发商签订的购房合同。这也就意味着，二手房主的子女可能因为无法提供实际住所证明而错失入学机会。

　　一些房源只能入学一次

　　学区房价格一路飙高，近些年来也成为新房宣传的杀手锏，将楼盘和名校捆绑销售也是开发商惯用的营销手段之一。部分楼盘的开发商与学校约定了入学年限或者就读人数限制，也造成纠纷。

　　位于房山长阳镇的中粮万科长阳半岛就曾因学区房纠纷与业主对簿公堂。新京报曾报道，起诉业主称“中粮万科”曾经在销售长阳半岛项目中宣称“买长阳半岛，上北京四中”。考虑到孩子未来教育问题及对“中粮万科”的信任，他们购买了长阳半岛的房屋，并签订购房合同。后来，他们得知，子女就读北京四中房山分校有6年期限限制，即入住6年内可入校就读。当时中粮万科方面表示，其开发的是学区房，业主可行使一次就读北京四中房山校区初中的权利，但能否入学取决于届时教育政策。

　　此外，据知情人士介绍，位于海淀四季青附近的世纪城虽然位于人大附小学区，但由于子弟学校有特殊情况，该项目一套房只有一次就读名额，不少二手房业主子女在入学时被调剂到其他学校。

　　业内人士提醒，家长在选择学区房时需要多做实地调查，在充分掌握房源情况后再决定入手。

　　同时，政府部门的监管也在进一步加强。国家工商总局近日发布《房地产广告发布规定》，规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并于今年2月1日开始施行。