警惕房地产基金风险 小心成为房地产加杠杆接盘者

　　中投在线研究中心

　　上海链家遭调查牵扯出来的高杠杆资金经由金融产品包装涌入楼市，对市场造成的震动非同小可。一方面，房地产成为资金的追逐地，包括银行体系的巨量资金在内，对股市等其他资产市场具有潜在影响；另一方面，经层层牵连的高杠杆产品让房地产业潜伏了巨大风险。对金融市场的投资者来说，这两者都与理财产品市场发生联系。

　　金融杠杆如何进入楼市？

　　观察链家的金融模式，其实并无新意。根据公开信息，链家金融有四类主要业务，包括产权服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。实际操作来看，购房者可利用链家作为房产中介推出的金融产品（如首付贷），让中介公司垫付缺少的资金。比如500万的房子，按现行房地产政策需要三成首付比例（限购城市），即150万元，但购房者没有这么高的购房预算，就由房产中介垫付（比例可以商议），这样购房者只要付100万元甚至更低。这样所用的杠杆比例就由原来的1:3（这一比例已经算较高水平）上升至1:5甚至1:7。

　　这是最基础的一种情况—其他各类套贷的操作手法不计，我们来看下加了杠杆资金后的购房款的来源。除了购房者自有的资金外（只占20%或更低），70%来自银行住房贷款；另外10%（或者更高）来自房产中介的垫付资金。当然购房者对这两种借款都要偿还本金与利息，而从房产中介使用的杠杆融资的利率相对高于银行的个人按揭贷款的利率。

　　从银行方面来看，出借的房贷是它的资产的一部分，可以做成MBS（抵押支持债券或者抵押贷款证券化），包装成理财产品，出售给普通投资者。

　　据最新公布的统计数据显示，截至2015年底，共有426家银行业金融机构有存续的理财产品，账面余额达23.50万亿元，较2014年底增加8.48万亿元，增幅为56.46%。2015年全年，银行业理财市场累计募集资金158.41万亿元。

　　有多少购买了银行理财产品的投资者，资金正在进入当火爆的楼市，助推水涨船高的房价。

　　从房产中介来说（已经算是房产金融公司了），其垫付的资金来自何处？从上海链家来看，其目前开设有链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品，正好与为购房客户提供的短期融资贷款和资金托管业务对接。据中投在线研究中心了解，链家所有借款均指明“须申请P2P发标手续”，即链家的大部分借款业务均被包装成P2P产品在线上发售，这意味着借款的来源，便是通过发售P２P产品向投资者募集而来。

　　这些投资的资金安全吗？

　　资金投资入房地产往来有之，但在当前的市场环境下是否安全，却不得不让人担忧。

　　从房产中介垫付的资金来看，最终通过P２P等理财产品转嫁给投资者。而P2P频频出事、跑路已是2015以来互联网金融最大的风险区域。从上海链家来看，自遭遇调查后媒体揭露的内幕来看，这一平台的用户资金由第三方支付平台“易支付”代为托管，北京中融信设立担保资金池为投资交易提供担保；而中融信由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表；中融信曾多次参与链家从事的过桥拆借或赎楼等业务。也就是说，链家理财上进行的所有交易均由链家自身出面担保。自己担保自己，兑付风险可想而知。

　　从大的宏观政策环境来看，房地产“去库存”是政府层面２０１６年的主要任务之一，在此背景下，政府及央行对房地产业也实行扶持，比如几次宣布降低购房首付比率，上调住房公积金账户存款利率以及下调房地产交易环节契税、营业税等措施。

　　数据显示，今年1月份银行新增2.54万亿元的信贷投放，其中个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷，以及企业置换内保外贷或美元债，是新增贷款的主要投向。

　　中国央行行长周小川在近日在上海举行的G20（二十国集团）财长和央行行长会议上表示，我国个人住房加杠杆的逻辑是对的。个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低，相比很多国家住房贷款占总贷款40%、50%，中国只有10%+，而央行也觉得这相对是“比较安全的产品”，因此未来“还有发展的机会”。

　　这代表着，房地产业整体货币环境仍将是“宽松”的状态。

　　在此背景下，银行的资金与经由金融产品包装的社会配资，正在将房价炒到非理性的暴涨程度。业内人士多认为，上海等一线城市当前的房价已远远脱离真实的供需范畴。目前，通过银行套贷、裹挟银行资金的投机者不在少数，而未来谁来兜底，政府方面也很难确保。回想2015年上半年，杠杆资金进行股市带来的暴涨，以及之后的“股灾”式暴跌，国家队是否又救得过来？