二手房交易营改增 税费会增多还是减少？

　　个人转让2年以上普通住房免征增值税，5月1日起实施

　　各方关注的二手房交易营改增细则正式出台。财政部、国家税务总局昨日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　昨日，财政部与国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称《通知》)显示，自今年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

　　根据同时发布的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，对销售不动产，明确一般纳税人销售其20 16年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1 .5%计算应纳税额。

　　与该通知一同发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则明确，在二手房交易中将推行差异化执行政策：

　　对北上广深四个一线城市之外的城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。2年的免征时限与目前执行的营业税免征标准一致，且在增值税方面也未对“普通住宅”和“非普通住宅”作为区分，采用同一征收标准。

　　对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

　　业内分析

　　买房要不要留到营改增之后？

　　“营改增”施行后，市民买卖二手房的税负如何变化？房价是否会受到影响？想买房的市民是现在买还是营改增后买？……一系列问题备受人们关注。

　　有专家认为，与此前营业税的征收规定相比，基本平移现行二手房交易营业税政策。以广州为例，广州目前实行的营业税优惠政策是去年3月发布的“财税[2015]39号”，按其规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　不过增值税与营业税算法不同。

　　以售价200万元(含税、购买不足2年)住房为例：

　　营业税的算法

　　按销售总额5%征收，应纳税额为：

　　200万元×0 .05=10万

　　增值税的算法：

　　销售额=含税销售额÷(1+征收率5%)

　　应纳税额=销售额×征收率5%

　　增值税额为：

　　(200万元÷1.05)×0 .05=9 .52万

　　比此前营业税减少了4800元

　　这意味着，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，部分税负还有所减轻。

　　而据南都记者了解，各地此前营业税税率5%，加上城建税、教育费附加、地方教育费附加等，总计征收标准为5.6%。

　　“以纳税额来说，对于购房者没有差别，唯一有可能不同的是，之前营业税及附加里，除了5%的营业税，还有地方交易附加费等三个附加费合计0 .6%，不知道税改之后还要不要交。”深圳链家二手房研究院总经理肖小平则认为，“营改增”后最大不同是收税部门从地税改国税，但之前营业税也是国土部门代收，对于购房者来说没有差别。

　　满堂红链家市场部高级经理周峰分析，以广州为例，目前营业税的税率是5.6%(含附加税)，也是按144平方米作为分界线。而5月1日之后实行“营改增”，增值税的税率是5%，也是按144平方米作为分界线。即同一套物业，在“营改增”之后，同样的情况税率减少了0 .5%，200万元的房源，若持有不够2年即转售，客户缴纳增值税的费用，至少比缴纳营业税的费用节省1万元，总价越大，节省的税费越大。

　　个人住房销售征收增值税标准

　　北上广深以外城市

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

　　个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　北上广深

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

　　个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税；

　　个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。