两会后的楼市怎么走？

　　3月16日，举世瞩目的两会在李克强总理的新闻发布会中圆满落下帷幕。在回答记者提问的环节，一个小细节却引起了广泛关注。李总理只字未提“房地产”，这是四年来的第一次。

　　面对一线城市疯长的房价，还有一大批卖不掉房的二三线城市库存，难道说政府对目前楼市束手无措破罐子破摔？还是心有成竹，早就已经有了应对策略？

　　答案是肯定的。实际上，总理已经在今年的政府工作报告中把房产政策讲透了，宏观上根据不同城市的实际情况制定相对应的政策，微观上提到了发展钢结构以及装配式建筑。而两会期间密集的新闻发布会已经将“中国楼市是否会重蹈日本覆辙”这样的问题解答的清晰而完整了。金色大厅里自然也就无需再提楼市。

　　那么两会也开完了，2016年的楼市会怎么发展呢？带着疑问，笔者来到了全国首家O2O房产众销平台——好屋。通过他们拥有的460万房产经纪人的大数据视角来分析解读当前的楼市，并为今年的楼市发展做个推演。

　　一线城市小熊大牛房价上涨趋势不变

　　“一线城市的房源稀缺日益凸显，改善型消费意愿强烈，上涨空间客观存在。”好屋二手房上海总经理查建根说。

　　在两会开始之前，一线城市的楼市出现了非理性的上涨。房东一天跳价50万已经为这波上涨做了最好的注解，而房东违约的情况更成为一种常态。面对这轮疯长，查建根认为这轮上涨的主要原因一方面在于全国去库存环境下的政策刺激，另一方面在于去年改善型消费拉动的房产需求的链条效应。

　　从好屋460万经纪人提供的数据显示，在一线城市网签量中，改善型产品的网签量占了全部交易量的6成，随之带动的90平米以下刚需产品交易量也占了所有成交量的近3成。真的有那么多的刚性需求么？会不会有炒房的嫌疑？面对炒房论，查建根给予了否认，他指出，一线城市房价上涨的原因主要得益于2015年出台的一系列房产利好政策的带动，进而形成改善型产品需求的集中爆发。对于像上海这样没有取消限购的城市，想通过炒房推高房价的可能性很低，因为上海的限购政策一直执行的很严格，要想通过投资房产获得收益，在现有的政策下是比较难实现的。

　　一方面税收、银行等宏观政策的利好激发了改善型产品的需求，逐步推高了改善性产品的价格。另一方面由于限购的原因，购买改善型产品的消费者不得不挂牌小面积产品。为了应付被推高的改善型产品价格，挂牌的小面积产品的价格自然抬升。改善型产品的旺盛需求带动了小面积的销售，在买涨不买跌的国人消费习惯下，房价就这样被炒起来了。

　　有人指出，首付贷是这轮房价上涨的罪魁祸首。对此查建根表示，首付贷确实间接降低了买房门槛，但是从好屋的数据来看，一线城市由于限购因素制约，买房主要是通过置换实现，因此不存在首付给不出的情况，也很少有首付贷的现象发生。而首次购房中，出现首付贷情况的交易总数不到全部交易数量的百分之一，因此影响有限。本次两会中一再明确首付贷的非法性质，其目的只是不希望房产加杠杆的行为继续扩大，其警示意义大过实际意义。

　　对于一线城市的楼市走向，查建根提出了“小熊大牛”的预测。他指出，一线城市房价涨幅超出预期，确实影响了楼市的发展，预计两会后，政府会针对过快上涨出台更严厉的干预手段，从而减缓房价的过快上涨。但是从房产需求看，二胎的放开、税收、房产信贷等政策也促使了需求意愿逐步加强。因此从短期看，一线城市的房价会有一定程度的降温，但是从长期来看，需求的旺盛还是会促使房价的上扬。

　　二三线城市稳中有升楼市调控更为细化

　　楼市目前呈现两极分化的走势，在一线房价疯狂的同时，部分二三线城市依然面临着严峻的去库存压力。而这种压力正在因为一线楼市的疯狂而产生微妙的变化。

　　好屋数据显示，长三角一些原本库存压力较大的城市最近的交易网签量正在逐步上升，以江苏省为例，截止2月份，苏州房价环比上涨5.56%，涨幅居全省之首。库存量较大的昆山、常熟的房价也环比上涨，其中，昆山涨幅3.95%，排名第二。江苏省纳入统计的17个城市中，10个城市的新房价格上涨。

　　对于逐渐火爆的楼市，库存压力正在政策红包下释放。对于此现象，查建根表示，部分具有库存压力的区域，由于一线城市的楼市火爆而间接带动了库存的去化。政策暖风频吹且取消限购，让一些对楼市未来有上涨预期的买房人看准了入市的时机纷纷出手购房，这也是库存压力得到减缓的原因。

　　查建根同时指出，虽然部分城市房价有了较大幅度的提升，但是我们还应该要看到诸如无锡这样的城市库存压力依然严峻。楼市的两极分化会从全国范围逐渐细化到地方，为了让楼市整体得到健康发展，地方政策的区别化对待也会在不久的将来成为可能。这将是对两会提出的“因城施策化解房地产库存”的最好解读。