中国房产是日本版还是俄罗斯版？

　　有不少朋友在问我，中国地产是否重演日本.

　　我因为在海外旅行，一路上没有多少时间看新闻，今天在一个小镇长住点时间，才看到大量媒体提及.

　　说实话，我们在去年就有长期报告，答案是什么?

　　大概率我们会重演日本房地产结局.

　　使用归纳法，在任何背后逻辑和时间曲线上，我们都重复日本的轨迹.包括人口结构的变化、储蓄率节点、投资节点、流动性节点、政府行为模式等等，全部都符合。

　　在上世纪80年代，日本人口老化进入拐点，15到64岁劳动力人口比例掉头向下，抚养比上扬，储蓄率下滑，流动性注入以M2计下滑，投资率下滑。中国在2005-2013年，15至64岁劳动力人口分别在低端和知识层面到达顶点，人口抚养比上扬，M2连续两年下滑。

　　这方面是惊人的相似。

　　结果是日本在90年股市崩盘，91年房地产崩盘。在此之前，日本三大城市群，也就是东京、关西、名古屋疯涨，其余地域不涨或开始下跌。而中国房地产在过去的几年，北上深等一线城市疯涨，其余地域不涨和下跌。

　　这方面也是惊人的相似。

　　同样的格局是，日本政府在90-95年全力维持日元汇率，利率下行。在这个区间，其名义汇率的维持，导致其经济衰退，无法平衡其经济体。华尔街曾嘲笑了日本人二十年，说日本将当年的债务如同垃圾般扫进地毯下面，假装不知道，然后用漫长的经济衰退，来出清危机。

　　好吧，我只是罗列参数，中国是否和日本有差异化的背景呢？

　　这方面也是大致差不多。当时在冷战时期，苏东集团是另一种经济模式，半个地球的市场经济中，日本和德国处于今天中国的位置，以分量来看，也大致差不多。

　　从产业迁徙的周期性变化，以及美元周期，也大致类似。

　　甚至人民币被迫升值的过程，与当年日本广场协议后，日元被迫升值，在西德抑制资产投机，日本反而刺激资产市场的做法，也是雷同。

　　大致上中国经济完全复制了日本经济当年的轨迹，所以，你也可以说，中国的房地产有概率重演当年的格局，因为太像了。

　　不过仍旧有大量争议，除了京沪永远涨的说法，我和高盛的某些意见沟通时，他们居然也认为房地产可能会比较另类。我保留了我的意见，当然在汇率上，我们的意见大致相同。

　　所以，这一篇文章就给一个开放式的结尾：没有答案。

　　但我是不会再买房子的。

　　至于有朋友说，中国地产应该会俄罗斯化，按照卢布计价二十多年上涨150万倍。我告诉你一件事，你去思考后果。俄罗斯人基本上有一块土地，20亩左右，种什么都可以，不会饿死。原油起落，就可以帮他们过日子了。你想过人民币贬值2万倍的后果吗？自己去想，这是我不认为会走向俄罗斯化的原因。