上海楼市新政：市场进入博弈阶段

　　3月25日，上海市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，并发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，政策包括，将普通二套房首付比升至不低于50%，对非上海户籍人士提高社保缴纳年限门槛等。若干意见已经市政府常务会议审议通过，从即日起发布实施，多家银行已在部署相关任务。

　　新政的核心内容为以下三点：

　　1、非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年。

　　2、二套房普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅首付比例不低于70%。

　　3、加强个人住房贷款管理：首付款需承诺为自有资金。

　　会议透露，去年下半年以来，特别是进入2016年，本市房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题，广大市民和社会各方十分关注，市委、市政府对此高度重视。维护市场秩序、稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求，是本次出台新政的根本原因。

　　限购政策再度升级，非沪籍刚需遭受打击

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，按照新政前的限购政策来看，2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件，但是，由于“史上最严”新政出台，这部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看，这3年上海常住人口增加了177万，上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。另外，2015年上海新增外来人口出现小幅下滑。我们预计，把社保年限提高至五年后影响的人群约占当前总人口的7%左右。而事实上，由于大部分外来人口为缺乏购买力的学生与农民工，因此，上海限购政策从严执行影响面会比7%稍微小一些。

　　房多多二手房交易中心的工作人员透露，网签截止时间是昨天，今天政策已经实行，满2不满5的已经不符合购房要求。而昨天，由于大家对“新政出台”的恐慌和不确定，房多多线下的交易中心出现人满为患的现象，房多多新房也同样出现了单日签约量“破记录”的状况。

　　房多多闸北交易中心的“过户超人”小张告诉记者，不少人预期政策25日公布后就要开始执行,一些外地沪籍的客户纷纷赶在昨日赶来签订网签合同。小张说，“昨晚加班已经持续到12点以后，直到所有的客户都签完了合同。”

　　采访中，一名前来房多多交易中心咨询的购房者遗憾地告诉记者，自己今年5月社保才满两年,即将获得购房资格，而今天得知新政延长到了5年，他可能还要继续等3年才有资格购房。

　　从紧实行差别化住房信贷政策，投资投机需求将被遏制

　　业内人士认为二套房交易受影响最大，但并不意味着上海房价会明显回落，开发商和二套房业主与购房者之间还会继续博弈一段时间。

　　易居智库总监严跃进表示，部分投资投机需求会被遏制，尤其是已经有住房的群体可能后续购房的门槛会提高。当然，反思这几年限购政策，还是有部分群体会绕过限购政策去购房，这个漏洞今天还没有填补，依然后续需要做调研。

　　房多多的市场研究员认为，这是一套组合政策，打击有场外配资性质的“首付贷”，再结合二套房首付比例的直接提高，有效提高了购房门槛。假如一套内环内的大三房，总价1500万，新政前，你只需要450万的首付来撬动，新政后，你必须首付1050万，购房门槛被明显提高。

　　央行上海总部公布的历史数据显示，上海地区首套房和二套房的信贷比例分别为80%和20%。也就是说，二套房的贷款比例并不高。从实际二套房贷款的改善人群来看，基本上是首次改善人群才会使用二套房贷，其余的改善群体基本以全款形式支付购房。

　　因此，也有人认为，把购买二套普通商品住宅的首次改善群体的首付比例提升至5成，会延后这类群体的改善购房计划，导致首次改善这部分需求后置。而对于全款支付的改善群体来讲，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影响也并不大。

　　据悉，此次新政还强调加强个人住房贷款管理，购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　相关机构预测，从调整期到来的时间来看，由于市场需求的透支与“史上最严”政策面的从严预期，2016年二季度，上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。