廊坊调控新政落地 燕郊投资客要转战涿州武清

　　继上海、深圳出台楼市调控令后，环京楼市也迎来政策收紧。前晚，廊坊市政府新闻办官方微博发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。该意见共涉及9项具体措施，其中规定环京四县市非当地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不低于30%。

　　开发商限期一次性公布全部可售房源

　　本周末，《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》发布。文件称，在去库存等政策的影响下，3月份以来，廊坊市房地产市场快速“回暖”，尤其是环京县(市)房价涨幅较大，引起社会广泛关注。为此，廊坊市委、市政府组织了专题调研、座谈和调度，并责成市直相关部门起草制定相关《意见》。

　　从购房者角度，实行住房限购和差别化信贷政策。在环京4个县市（三河市、大厂县、香河县和固安县），非本地户籍居民家庭限购一套住房。购房首付款比例最低限制从此前的20%上升到30%。

　　从开发商角度，严格商品房预售管理。要求开发商限期一次性公布全部可售房源；执行住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；限定申报预售价格上涨幅度。

　　从房地产金融角度，加强房地产金融风险防控。严禁互联网金融企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从事首付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　另外，廊坊调控措施还提出：建立房地产调控的联席会议制度，主动加强与北京有关方面沟通联系，促进京津冀相关城市房地产市场信息的沟通。

　　北三县楼市上涨已超深圳

　　此前市场上就有传言称，廊坊市政府将要对“北三县”实施楼市调控政策。所谓“北三县”，即河北省廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县以及香河县，这三个县市行政上隶属于廊坊市，却在地理位置上被京津包围。

　　北京中原地产首席分析师张大伟曾表示，在对比北京和北三县过去一年的涨幅时可以发现，北京新盘上涨幅度不超过15%，二手房同比超过不到25%，而北三县的上涨几乎达到了一倍甚至还要多，上涨幅度甚至超过了深圳。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，廊坊此次出台政策符合市场预期，北三县等城市此前房价快速上涨，加大了购房者的购房压力，进而使得房地产市场的预期不稳定，不利于后续市场的健康发展。此次新政对刚需影响不大，但对于投资的群体来说，后续炒房的可能性已经非常小了。

　　市场环境已非理性泡沫快速堆积

　　针对环京楼市新政，中原地产首席分析师张大伟认为，该新政力度不大，并且该地区已经错过了调控的最好时机。在2015年8月北京通州出台最严格限购后，很多资金外溢，开始炒作环北京楼市，这是出现这一轮暴涨的最主要原因之一。但几个区县未同时出台约束性政策，导致投资需求集中爆发使得价格暴涨。

　　从历次楼市调控结果来看，楼市调控政策效果往往和目的南辕北辙，环京楼市调控是否会重蹈这一覆辙？对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示了疑虑。他认为：一方面，那些尚未购房的非廊坊户籍购房人，可能会为了不浪费购房资格加紧入市。另一方面，廊坊本地人不受限制，也可能加入投资客队伍。

　　探访

　　燕郊售楼一条街卖房掮客月入过万

　　3月30日上午，时隔半年之后，北京青年报记者再次前往河北三河市燕郊镇探访楼市情况，发现这里楼市的火爆程度比半年前又升级了。在距离燕郊还有一公里的路上，马路两边已经全是发放楼盘广告的人员，由于堵车行车缓慢，这些人员可以比较方便地往车窗里扔楼盘广告，不到10分钟，车内的广告纸已经有了100多张。车子一进入河北境内，便是燕郊著名的售楼一条街，不到两公里长的街道两侧布满了上百家售楼处和房产中介，街头的广告几乎清一色是楼盘促销和银行贷款、小额贷款的广告。

　　在铺天盖地的售楼广告之下，该街另一道“景观”就是数百名售楼掮客，他们大多是开发商雇用的外地农民。据一名来自山东的李女士介绍，她专门为该街上的两家开发商拉客户，两家开发商各给她每月支付2000元的保底费用，他们的任务是每个月拉15个看房客到售楼处，只要进去登记一下就行，无论买不买都算一个名额，如果拉来的客户最终买房，他们将提取房价的千分之三作为提成。“行情好的时候一个月收入能过万。”

　　据李女士介绍，他们是一个严密的组织，上面还有总包和分包，他们拉客的人处于最低端，如果是总包，收入更可观。每天活跃在买房一条街的掮客有几百人，还有很多人前往靠近燕郊的地铁站拉客，开发商除了给他们开工资外，还给他们报销路费。

　　北青报记者在该街探访时，前后有数十名卖房掮客围住记者推荐楼盘。其中有两名掮客一直尾随记者，只要记者走进哪个售楼处，他们就随后跟进，并跟售楼处前台表示这个人是他拉进来的。当记者想尽法子要摆脱他们的时候发现是徒劳的，其中一人表示，如果看房客没有一个特定的人跟着，就会有更多的售楼掮客前来骚扰、尾随，所以最好还是有一个人跟着。

　　调查

　　饥饿营销：燕郊楼市屡试不爽的策略

　　北青报记者在房产中介网站查询后发现，“北三县”的最高房价均已突破万元大关。其中，燕郊新房单价已突破每平方米20000元，最高的楼盘单价已经达到每平方米28000元；大厂新房单价已超过每平方米14000元，最高价已突破每平方米19000元；香河新房单价达到每平方米9000元，最高价已经突破每平方米14000元。

　　北青报记者半年前前往燕郊调查的时候燕郊新房单价不过每平方米14000元，短短半年，每平方米单价已经上涨了6000多元，而跟一年前相比，新房单价多数已翻一倍。其中港中旅开发的楼盘项目去年9月份开盘价还是每平方米16000元，如今已经高达每平方米22000元。

　　前后半年，北青报记者两次前往燕郊调查发现，此前曾一度声称新房已经销售完毕的某开发商，半年来又悄然开盘了几次，每一次价格都比前一次跳上一个台阶。对此，燕郊某开发企业一名业务经理告诉北青报记者，这其实是一种饥饿营销的策略。你刚去看房的时候，售楼处一般都会告诉你目前没有房源，但只要你留下电话，不出半个月就会有专人联系你去看房。这里的开发商已经形成了一套非常成熟的楼盘销售策略。北青报记者了解到，在燕郊楼市，捂盘惜售、饥饿营销的情况比较普遍，最近半年燕郊楼市的非理性上涨与此有很大关联。

　　北青报记者注意到，廊坊市出台的意见中提到将组织开展环京县（市）房地产市场专项执法检查，依法严厉打击无证预售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规经营行为，全面规范市场秩序。

　　分析

　　投资客占八成 燕郊楼市的几起几落

　　“燕郊楼市的投资客的比例大约是八成。”北青报记者在燕郊调查时，多名开发商人士和地产中介在谈到燕郊楼市投资和居住比例时透露。

　　链家一名中介人员表示，燕郊的楼市就好比股市的妖股，相关的故事和概念特别重要，本轮燕郊楼市能够暴涨主要是跟北京行政机关东迁通州有关，彼时通州限购，而燕郊等环京楼市却迎来更加宽松的政策。借助这一概念，燕郊迅速成为投资客的天堂。

　　单北青报记者身边，去年6月北京市政府动迁的消息传出之后，就有数名投资者火速在通州买下了房子。以投资客为主的燕郊楼市涨跌的速度都非常惊人。

　　中原地产研究院提供的一份历史数据显示，燕郊房价屡次大起大落，2009年初，燕郊的房价基本在每平方米3000到4000元，2009年底的燕郊房价大约在每平方米6000到7000元，2010年5月随着北京房价飞涨达到高点，燕郊天洋城卖出过每平方米13000元的价格；2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000元左右；而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回每平方米9000元，随即又下跌。

　　2011年上半年燕郊房价基本维持在每平方米7000-8000元且匀速上涨。下半年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年上半年每平方米8500-9000元回落到每平方米7000元，部分项目从每平方米均价8500元直降至5500元。2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元上下。2014年受全国市场降温的影响，价格再次下调到8000元左右。2015年，北京市政府动迁的消息让燕郊楼市飞上了天。

　　3月30日，一名两年前在燕郊投资买房的陈女士告诉北青报记者，她家5年前开始在环京地区投资买房，一共买了三套，分别位于廊坊市区、燕郊和香河，其中燕郊的房价涨幅最快，收益已经接近3倍，廊坊市区的涨幅最慢。“燕郊的房子涨得吓人，最近打算把它卖掉，打算在涿州和天津的武清各买一套房。”陈女士赌“新机场”的概念会极大地刺激周边的楼市。

　　观察

　　“北三县”楼市的基础设施之痛

　　近日，一则“北京河北共管燕郊大厂香河”的消息在网上热传。消息称，廊坊将对下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县三地的房地产市场进行调控。此外，三地的用地规划、人口总量指标以及建筑规划归属北京通州区政府和河北廊坊市政府共同管理，而三地的公务员人事任命、行政级别等完全归属河北省政府管理。

　　北青报记者了解到，近年来不断有消息称“三地有望归属北京”。从以往的历史来看，这些消息无不与房地产市场的炒作有关，随着北京行政副中心在通州落定，此类传闻更多。但实际上北青报记者多方了解，“北三县”目前并没有行政区划调整的计划，如果直接变更行政区县，跟京津冀一体化的内在要求也不相符合。

　　不过，记者注意到，廊坊近年来已在基础设施、环境、房地产调控等多方面与北京沟通进行共同规划。河北方面曾多次出台相应的文件，要求环京地区做好与北京相关地区的规划对接。

　　在这些传闻背后，折射出包括燕郊在内的北三县基础设施之痛，北三县的房价已经向北京看齐，但是相比之下，基础设施方面则相差甚远。影响生活最大的莫过于交通。据住在燕郊的人士介绍，燕郊全城拥堵几乎是常态，尤其是燕郊和北京交界的地方，从102国道、燕郊行宫大街、燕顺路上高速，在早晚高峰期，一个小时已经算是快的了。在教育基础设施方面，燕郊也饱受诟病。据了解，燕郊大量小学普遍超编，一些小学一个班级学生往往多达八九十人。

　　据北青报记者观察，燕郊的商业基础设施也跟北京的远郊区县有比较大的差距，这里几乎没有一个大型的商业购物中心，与购房人群的火爆相比，这里的商业显得冷清。3月30日，一对本来打算在燕郊买房的适婚夫妇在燕郊转了一天之后，放弃了在这里买房的打算，“我很怀疑，这里的房价真的值一平方米两万多吗？”

　　一名房地产人士指出，决定房子价值的因素就是房子周边的各种公共配套资源，主要包括地铁、公交、幼儿园、学校、医院、公园、超市、饭店、商场、电影院等等公共资源。环京地区的房价飞升之时，基础设施建设跟上步伐已经迫在眉睫，京津冀协调发展给这些地方提供了机会。“否则，投资客离去之后，不具备居住条件的地方将成为一座座空城。”

　　本组文/本报记者 朱开云