不限购低总价 商住撑起楼市半边天

　　北京楼市发展历史中，相较于住宅产品，商住产品一直是市场配角，往往不是购房者第一选择。不过，受到限购等政策原因以及置业门槛的不断抬高等因素的影响，商住产品日渐被市场青睐，并在2015年成功逆袭，成为楼市主角。而2016年，商住公寓的热度仍在继续。来自机构统计显示，2016年一季度北京商品房成交量前十名项目中，住宅项目仅有两个，商住公寓项目则多达8个，今年一季度商住产品成交8549套，成交量已经占到北京楼市商品住宅成交的46%，撑起北京楼市半边天，成为北京楼市成交主角。

　　除了“不限购”这一固有优势之外，普通住宅市场价格高企、商住市场洼地效应凸显等，都是助推商住市场走热的重要原因。那么，目前北京商住项目主要分布在哪些区域？商住产品各有哪些特色？购买商住项目时又应该注意些事项？记者通过走访通州、大兴、门头沟、顺义等热点区域，勾勒出了北京商住地理分布图，以飨读者。

　　商住领跑一季度

　　“不限购，低总价”是商住楼近年来的主打广告语。从2014下半年以来，商住项目更是频频入市，一时间商住产品扎堆，一年前，由于商住产品大举入市，过大供应量导致不少商住项目呈现出销售乏力的现象。

　　然而，这一情况在今年一季度发生逆转。根据北京市住建委的统计数据，2016年一季度，北京楼市延续量价齐涨局面。其中商住产品成交8549套，是去年一季度商住成交量的3.66倍，今年一季度商住产品成交量已经占到北京楼市商品住宅成交的46%。

　　来自中原地产统计显示，3月北京商住市场总成交额76.33亿元，是2月成交额的近10倍，共成交4687套，总成交面积28.84万平方米，平均成交价26466元/平方米。

　　事实上，从最近一年北京商品住宅供应情况来看，高端住宅供应量逐渐增加，今年一季度比去年同期新增供应412套，拉动成交均价稳步上涨。北京住宅市场豪宅化、高端化倾向正在加剧，刚需则明显受到挤压。

　　受此影响，低总价、不限购的商住公寓逐渐走俏。今年一季度北京商品房成交量前十项目中，住宅项目仅有两个，商住公寓项目多达8个。从成交特征来看，商住类产品依旧领跑新房市场，3月区域成交前两位的大兴和通州，共同特征便是商住市场成交量高，分别占到区域总成交量的69%和57%。

　　除了“不限购”这一固有优势之外，普通住宅市场价格高企、整体商住市场的洼地效应凸显等，都是助推今年商住市场走热的重要原因。

　　近年来，北京住宅用地价格不断攀高，2015年土地市场更是“出必称王”，截至目前，楼面价超过5万元/平方米地块已达8个，最高已达7.5万元/平方米的历史高价。新一轮的高地价正在加速向高房价传导，在地价的推升效应下，五环内住宅成交均价早在去年10月已破5万元/平方米，动辄上千万的总价早已超出几乎所有刚需和相当一部分改善客群的购买力。

　　相比之下，商住市场依然处于十分明显的价格低位。一般来说，商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住公寓面积在40-60平方米，总价多在500万元以下，有足够优势承接相当一部分刚需、改需购房者需求。值得注意的是，巨大的洼地效应和对后市的看好，也刺激了相当一部分投资需求加速入市。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，一方面是整体市场的大背景，楼市今年整体上升。另一方面是信贷政策的原因，信贷放松，购房者的融资成本下降，包括几次降息降准，市场流动性相对充沛造成整体楼市成交量的拉升。特别是现在一些商住项目比住宅产品价格要低，性价比优势就凸显出来。

　　通州

　　商住产品是双重限购下的“香饽饽”？

　　一季度通州商品房项目成交量TOP10中，仅有1个项目为纯住宅项目，其余9个均为商住公寓楼盘，前5名全由商住公寓项目“承包”。目前通州在售的商住产品多集中在通州运河核心区、台湖和马驹桥三个区域。

　　“我们上周六推出了一部分房源，已经销售了一部分，现在的售价是2.1万元/平方米-2.5万元/平方米，不限购也不限贷，户型也比较小，最小的是38平米的，很适合首次置业的人。”位于通州台湖的环球国际销售人员表示。

　　据记者了解，通州台湖是商住产品相对集中的一个区域，另外在售的项目还有万科东地城市之光、东亚尚品台湖等。据销售人员介绍，尚品台湖目前销售的有平层和LOFT两种产品，最小户型均为38平米，其中，平层均价为2万元/平方米，LOFT均价为2.8万元/平方米。而万科东地城市之光将于近期开盘，目前4.2米层高的精装LOFT产品正在排号之中，户型为50-73平米，预计售价在3万元/平方米-3.3万元/平方米左右。

　　通州另外一个商住产品集中的区域为通州运河核心区，目前正在排号的包括侨商中心、通州富力中心等。据悉，通州富力中心在售的户型多样，44平米、51平米、75平米、80平米、90平米、103平米、104平米均有，均价45000元/平米。另据业内人士介绍，马驹桥区域也有部分商住产品在售，如珠江悦景园等。

　　事实上，受限购政策的影响，通州的商住产品一直炙手可热，可以说商住产品是通州商品房成交的主角之一，保利大都汇、新北京中心等项目的商住产品均成交火爆。其中，新北京中心曾创下日销15亿元的业绩，而位于通州运河CBD的保利大都汇项目也多次热销。

　　>>配套

　　记者在采访中发现，就目前的生活配套而言，通州运河核心区的配套相对齐全，路网发达，在公共交通方面有多条线路公交车通过，且有地铁6号线。并且有不少项目自己配有相关的生活配套，如通州富力中心有7万平米的高端购物广场以及3万平米的滨水商业街。

　　而通州台湖和马驹桥的生活配套尚处于起步阶段，原有的生活配套相对较少，但能满足一般的生活需求。另外，这些区域的项目距离轨道交通都有一定的距离，对于需要搭乘公共交通出行的上班族来说，略有不便。不过，与此对应的是，配套相对欠缺的区域售价相对较低。

　　大兴

　　商住产品爆发式增长

　　在沉寂了相当长一段时间之后，大兴楼市在今年将成为新的热点。

　　据不完全统计，去年一年，大兴接连推出10宗地块，均受到保利、金融街、旭辉、绿地等各大房企疯狂争夺，总成交金额超过110亿元。多宗地块不断成交、北京新机场的建设以及南城配套的逐渐完善，无疑再次激发大兴楼市的需求。

　　在这样的土地供应背景下，大兴的商住产品有了爆发式增长。目前大兴可售的商住产品多达10余个，区域则涵盖了西红门、黄村、义和庄、庞各庄等区域。

　　这些产品主要包括兴创国际中心、天恒世界集、恒大未来城、泰禾中央广场、众美·MIMO公馆和北京城建·北京密码等。从2015年到刚刚过去的一季度，这些产品普遍获得市场热捧，销售情况十分乐观。在亚豪3月北京楼市成交区域的数据中，这些项目动辄近百套的销量构成了大兴3月的靓丽成交数据。

　　其中，兴创国际中心紧邻地铁4号线与南五环，北侧一路相隔亚洲最大宜家及荟聚商场，东侧是项目规划的大型酒店，南侧规划公园，项目一期6栋，4米层高，主力户型130平方米，均价约33000元/平方米；泰禾中央广场和恒大未来城均位于大兴新城核心区域，泰禾中央广场目前3栋楼在售，4.5米层高LOFT客厅3.9米挑空，主力户型为57-65平方米，总价约200万-300万元/套，所剩房源不多；恒大未来城距京开高速大兴桥出口4公里，紧邻地铁4号线义和庄站，十余条公交线路合围，项目主力户型30-180平方米，均价42000-43000元/平方米，装修交房，产权50年，沿街商业户型面积20-230平方米，产权40年，预计2018年8月31日交房。

　　众美·MIMO公馆位于庞各庄板块，1月开盘一期，目前剩余房源不多，均价约16000元/平方米；北京城建·北京密码位于大兴魏善庄，主力户型为50-70平方米LOFT，均价约20000元/平方米。

　　>>配套

　　以前，大兴的缺点在于各项配套的匮乏，但随着近年持续两轮6年城南投资计划合计达7000多亿元，区域内的基础设施、配套条件正逐步完善，已经让城南成为楼市的需求热点。不仅是在配套上大兴的短板正在消失，伴随着大量品牌开发商的入驻，区域内的小环境也正在改观，这里自然而然也将成为北京楼市的下一个热点。

　　从各板块来看，西红门板块有荟聚、宜家，黄村有王府井百货、星城商厦、绿地缤纷城，义和庄、庞各庄则辐射了龙湖时代天街万平商业综合体、凯德广场等丰富资源。此外，各项目也有都自身的完备配套，譬如，众美·MIMO公馆地下一层正在积极洽谈中型超市(约4000平方米)，为业主提供休闲、娱乐餐饮等一站式的购物所需，打造一个5分钟生活圈；北京城建·北京密码小区内部更是有24000平方米商业配套及周围5大商圈，提供了便利的生活模式。

　　顺义

　　超越别墅成市场主流

　　在北京楼市版图中，顺义一直以中央别墅区为人熟知，公寓和普通住宅表现少有突出，然而，过去一年来，商住产品日渐成为顺义楼市主流。

　　目前顺义在售项目包括艾迪城、金地未未来等项目，商住产品供应量充足，销售也较为活跃。今年3月26日，顺义的艾迪城1.5小时实现签约金额12亿元，同一天，位于顺义的金地未未来也收获了好成绩，当天推出的青年mini墅产品45分钟便宣布售罄。

　　在老项目热销同时，新项目也陆续亮相。近日，位于顺义临空经济区南法信地铁站南300米的旭辉26街区正式亮相，项目是北京旭辉继旭辉E天地、旭辉丽舍之后再推出的又一个商办产品。旭辉26街区将推22-55平方米的小户型，层高4.2米，产权50年，自由购。

　　>>配套

　　顺义商住项目分别较为分散，多在机场及地铁线周边，项目周边的超市、菜市场等基本可满足日常的生活需要，大型配套是各个项目普遍存在的短板，因此，不少项目在打造上注重引入生活配套。金地·未未来项目自建独立风情商业街，商业配套即住即享；并配建咖啡阅览室、健身房、运动&亲子主题公园等，致力打造活力成长社区。

　　门头沟半数项目为商住

　　虽然距离北京城区并不远，但门头沟的楼市一直不温不火，和大兴、亦庄等区域的崛起速度相比，门头沟远远地落在了后面。但是随着各种规划和利好的刺激，门头沟的楼市已逐渐步入发展的快车道。

　　近年来，随着门头沟区域的土地放量，越来越多的品牌房企开始抢滩进驻。截至目前，门头沟区域已经有华润、住总、金地、中水电、金泰、K2等品牌开发商开发的项目，最近又有融创、华远等品牌房企拿地进驻，目前区域楼市的房企与项目结构发生质变，长期以来供应不足的局面也有望得到大幅改观。

　　据记者不完全统计，目前，门头沟在售项目中，有一半都包含商住房产品。其中，华润悦景湾、中昂时代广场、西长安壹号、远洋新天地等项目都是集中在近半年陆续开盘入市。商住产品均以小户型LOFT为主，面积集中在30平米-80平米之间。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，门头沟虽然看起来距离比较远，但是相对于大兴、通州、房山、昌平等区域内到三环的通行时间是最短的，便利交通吸引来自北京西部更多板块的购房人到此置业安家。

　　>>配套

　　与北京的区域相比，门头沟区域的最独特之处在于既拥有良好的山居生态环境，又拥有日趋国际化的城市配套。门头沟平原面积仅占总面积的1.5%，大致以门头沟葡萄嘴环岛为界，分为北部的老城区和南部的新城区。沿葡萄嘴环岛往北的门头沟老城区开发时间较早，商业、医疗、教育、休闲等配套一应俱全。

　　新城区的配套设施目前主要集中在冯村区域，与相对成熟的老城区比，新城区在配套的规模和质量上略逊一筹。不过，根据规划，新城区已经成为北京和门头沟重点发展的区域，新城区未来超越老城区目前看来只是时间问题。

　　□置业建议

　　购房者需充分考虑商住产权短税费高特征

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，商住的优势在于不限购，且可以规划成为LOFT产品，卖一层送一层，比较适合年轻人居住。以往大家都在诟病商住产品的生活成本高，但一些商住项目虽然是商水商电，水电成本比住宅略高，但供暖费和物业费的收取却往往是按产权证上标明的单层计算，所以综合来看，生活成本与住宅相比差距并不大。目前商住产品除了公寓之外，也有部分别墅产品在销售，总价同样远低于住宅，无论是商住公寓还是商住别墅，其销售价格大致是同区域住宅产品的30%-50%。总体来看，商住产品类型的丰富化，加之价格优势，在北京住宅价格高企、泛豪宅化趋势明显的大背景下，商住将成为满足刚需刚改客群购房需求的主力产品。

　　不过，业内人士提醒购房者，商住两用房的产权一般只有40年或50年，比普通住宅70年的产权要短。同时，商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。另外，商住项目税费相对较高，从投资角度看，投资人出手将承担较大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。购房者应综合考虑各种利弊进行选择。