刘晓博：一线城市房价要跌？国土部不答应！

　　4月14日，国土资源部正式公布《国土资源“十三五”规划纲要》。对于超大城市、特大城市的楼市来说，这个文件送上了一份大礼。

　　在关于城镇化的一节里，“纲要”这样说：

　　引导城镇化建设向资源环境承载能力较高区域集聚，按组团式、串联式、卫星城市发展。用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　这段话隐含了三个意思：

　　1，控制超大城市和特大城市的土地供应，尤其是中心区，原则上不安排新增建设用地了。2，如果这些城市人多地少，怎么办？跳出去发展卫星城，把城市变成多组团，串联并联什么的。3，继续增加部分三四线城市的土地供应。

　　应该说，国土部的这种土地供应策略是值得推敲的。对于房地产库存量已经很大的中小城市和特色小镇，增加土地供应量只能带来更大的资源浪费和库存问题。

　　而对于中心城市来说，控制土地供应量只能带来房价上涨。因为目前中国人的迁徙基本上是自由的，只有户籍制度保留了计划经济时代的烙印。北、上、深这类城市就是有吸引力，有巨大的发展机遇，政府无法强硬阻止外来人口流入。但对土地的供应，政府权力显得非常刚性，尤其是对中心城区的管控，这样将让北、上、深这类城市的住房供应矛盾更大，房价飙升的几率更高。

　　那么，什么是超大城市，什么是特大城市？根据2014年国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，新标准将城市划分为五类七档，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市；城区常住人口500至1000万为特大城市。中国的超大城市目前只有6个：北京、上海、天津、重庆、广州、深圳。

　　比较而言，上述土地政策肯定会在这6个城市得到更严格的执行，这固然可以降低这些城市中心区的人口密度，减轻交通拥堵，有利于改善空气质量，但必将抬高中心城区的房价，这是毋庸置疑的。

　　其实，中国应该承认“城镇化不可能均衡发展”这一观点和现状，推动大城市化，这样有利于节约资源，减少房地产库存。