苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商称涨价有理有据

　　导读：

　　苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商称涨价有理有据

　　深圳上调二手房交易估价 业内称新政消化期短暂

　　公积金不够用了吗？ 管理部门称已有措施缓解压力

　　楼市成交过于火爆 业内称并非无款可贷

　　苏州有楼盘9个月房价翻倍 开发商称涨价有理有据

　　苏州楼市调查：有楼盘9个月房价翻倍，开发商称涨价有理有据

　　这一楼盘位于高新区浒墅关板块，销售均价1.4万元-1.5万元/平方米左右。该楼盘负责人称，他们去年10月首次开盘时，均价为1万元/平方米。而此次开盘虽然734套房源全部售罄，但仍然有许多客户没有选上房。　苏州高新区某楼盘在体育馆开盘 苏州高新区某楼盘在体育馆开盘苏州高新区某楼盘在体育馆开盘现场

　　这个楼盘的火热正是去年下半年以来，苏州楼市的一个缩影。

　　中国指数研究院数据显示，2015年3月，苏州房价单月涨幅达到5.79%，超越四个一线城市。从去年6月的量、价启动，到去年10月全市区域的普遍上涨，再到今年春节后的恐慌性上涨，一时间，楼价翻番、日光盘不断涌现、全民抢房，成为苏州楼市的标签。

　　苏州工业园区：9个月房价翻一倍

　　4月2日，记者来到苏州工业园区白塘壹号售楼处，销售人员介绍说，去年这个时候楼盘的均价才1.5万元/平方米，年底时飙升到2.8万元/平方米，今年5月即将有新的开盘，预计价格在3.5万元/平方米。“卖得很好，每次开盘都能卖完，价格翻了一番还多，去年出手今年都能赚到一套房了。”

　　苏州工业园区是苏州房价最早开始上涨的地区，也是涨幅最大的区域之一。苏州整体房价从2015年6月的12465元/平方米，上涨到今年3月的17962元/平方米，上涨幅度为40%。

　　但苏州工业园区楼盘的价格几乎都已经翻番。

　　在苏州工业园区九龙仓时代上城，该楼盘去年6月的均价在1.5万元/平方米，到今年1月底，均价达到2.85万元/平方米，销售人员称，他们4月中下旬即将开盘，均价在3.1万元/平方米，短短9个月内，价格翻了一倍。“不是我们一家在涨，价格是市场决定的。”

　　克而瑞苏州机构副总经理韩云霞说，此前苏州一手市场的月均成交量在60万-70万平方米，从去年6月开始，成交量出现爆发，每月的月均成交量维持在120-130万平方米。

　　价格方面，先是去年6月苏州工业园区楼盘率先领涨，继而蔓延到姑苏区、高新区，到了去年10月，苏州全市呈现全盘普涨，位置较为偏远的相城区、吴江区也出现价格的普遍上涨。

　　“之前均价8000元/平方米都卖不出去的房子，现在1.5万元/平方米还买不到”，韩云霞说起来自己都有些难以置信。

　　另一个价格涨幅较大的地区是苏州的高新区。

　　在苏州高新区中旅狮山名门售楼处，销售人员称，他们去年的均价在1.7万-1.8万元/平方米，春节前涨至2万元/平方米，等到过完春节3月开盘时，均价直接上到2.7万元/平方米，每平方米跳涨了7000元。尽管这样，楼盘销售仍旧是一房难求，“目前只剩下10几套房子可以选，前面开盘都卖光了。”

　　在高新区佳兆业广场，销售人员说，他们去年12月开盘时的均价在1.9万元/平方米，春节过后开盘，均价达到2.7万元/平方米，春节前后，价格涨幅达到40%。

　　在吴中区尹山湖板块，各楼盘的价格涨幅也让人吃惊。

　　在阳光天地售楼处，销售人员称，他们去年6月份开盘时的均价是9000元/平方米，到去年12月住宅房源全部卖完时，均价已经涨到了2万元/平方米，“每次开盘，几天就卖完了。”而经过春节后的又一轮上涨，目前区域的价格在2.5万元/平方米。弘阳上湖销售人员称，他们去年6月开盘时，均价1.1万元/平方米，随后价格一路上涨，每次开盘都能涨个3000、4000元/平方米，目前均价2.3万元/平方米。

　　在刚刚过去的2015年，苏州楼市成交量达到1176.15万平方米，为近三年最高值，同比2014年增长42.66%，从9月起，月度成交量就一直处于100万平方米以上的高位水平，12月单月成交135.87万平方米，为2012年8月以来的最好成绩。

　　六成购房者买房不挑户型

　　李肖最近觉得有点后悔。

　　2015年5月，考虑到家里小孩大了，他决定将原本居住的苏州吴中区一套两房卖了，换成了三房。当时售出的房价是1.2万元/平方米，贴了点钱以后，他又全款买进了一套三房。

　　没想到的是，在他买房后没多久，苏州房价就开始上涨，如今，这一地区的房价已经翻了一倍多。

　　“我当时就不应该付全款，”李肖对澎湃新闻（www.thepaper.cn）说，如果当时他以每套首付三成的价格买入三套房子，那么现在都已经获得了数倍的收益了。

　　澎湃新闻采访中了解到，有李肖这种想法的购房者不在少数。

　　在姑苏金茂府售楼处，销售人员向澎湃新闻表示，他们在售的是180-200平方米大户型，均价3万，客户中有不少来自上海、浙江的投资客，占比约20%，“我们上海的金茂府均价在10万，所以在我们这里买很划算。”

　　韩云霞表示，苏州地处长三角核心区，紧邻上海，经济条件、产业结构较好，同时也是江苏省规划的两个特大城市之一，随着2015年各房企逐步回归一二线城市，苏州也开始成为资金的流入高地。

　　而在个人的投资选择上，也会往一二线城市走，韩云霞称，在一些热点区域，如太湖新城，投资客比例可以达到70%-80%，总体市场投资比例也在30%左右，投资客主要来自于苏南、上海和浙江。“随着一系列鼓励改善型需求的政策出台，苏州的改善型需求也上来了，而改善型需求本身也有投资的属性，往往成为家庭财富分配的选择。

　　“如果说春节前的市场价格是一个补涨行情，那么春节后的这拨跳涨，我没看懂。我当时对楼市已经是很乐观的了，但没想到春节后这一拨涨得这么猛。”苏州某楼盘营销负责人说，在这一拨市场行情中，不管好盘、差盘都能大量去化，很多差盘量、价都走掉了，“目前苏州单价低于1万元/平方米的楼盘几乎绝迹，在2月市场最疯狂的时候，60%的客户不看户型，30%的客户不看楼层。”

　　有楼盘销售人员告诉记者，他碰到的客户已经慌了，只要买到房子就行，而一些客户则一下子就订好几套。

　　开发商：涨得有理有据

　　关于这一轮苏州楼市暴涨的原因，几乎所有记者采访的开发商均一致声称，苏州房价涨得其实是有理有据的。

　　当地从业人员表示，作为地处长三角经济带的强二线城市，苏州的房价一直是和其经济发展、经济水平是不匹配的，“不管是从经济总量、人口规模，还是当地人的购买力，苏州在二线城市中都是很强的，而和长三角其他强二线城市南京、杭州比，苏州的房价是最低的，从来没有被资金炒过。”一个楼盘开发商说。

　　因此，2015年下半年开始的这一拨上涨，其实是补涨，是建立在客群有效支撑的基础上的。而到了2016年春节过后，由于库存急剧减少，市场供应不足，市场开始出现恐慌性购房，这一段时间的价格上涨，则确实是非理性的，糅合了一些投资性因素。

　　一定程度上，地产商们比购房者更加狂热。

　　4月7日，苏州迎来2016年首次大规模土地拍卖，结果依然高热。当天出让的6幅住宅地块中有5幅溢价率超过100%，其中位于高新区科技城的住宅地块溢价率高达318.86%，总地价15.5亿元，折合楼板价1.97万元/平方米，再创区域新地王。

　　“这次土拍的结果令人很震惊，不但再次上演面粉贵过面包的行情，而且很可能再次刺激原本已经平稳下来的楼市，使得房价再次飙涨。”苏州某央企营销总监说，3月以来政府出台的一些政策已经取得稳定楼市的成效，但此次土拍可能再次刺激市场。另外，本次拿地的房企大多来自外地，体现出外来资本正在将苏州作为避险高地。

　　实际上，在很多业内人士看来，苏州本轮房价上涨的动因就是地价。

　　多名开发商和市场分析人士一致指出，此轮苏州市场的超常爆发，一个不得不提的重要因素就是土地市场的先行升温。

　　“应该说，这一轮的市场行情是土地市场直接传导的。”苏州某房企负责人说，随着930、330新政以及之后一系列的利好政策刺激，苏州楼市经过了半年的政策发酵，而整个2015年上半年苏州没有一块土地出让。

　　2015年6月3日，苏州迎来年内第一次土拍，25宗挂牌地块中，14宗进入今日的竞拍流程，共吸金130.12亿，整体溢价率48.62%。其中22号地块楼面价12760元/平米，溢价率59.94%。刷新狮山路地块新高，成为单价地王，这一价格已经接近当时区域的房价，令人惊愕。

　　自此起，苏州的每一次土拍，都呈现出高热状态，拍出来的地块楼板价不断刷新区域地王记录，楼板价接近房价的情况一再出现，一再挑战人们的预期。“周边房子卖1.2万元/平方米，拍出的土地楼板价却能达到1.5万、1.6万元/平方米，在苏州价格洼地相城区，有个项目的均价不过6800元/平方米，周边拍出一块地来楼板价直接8000多元/平方米，你说房价能不涨吗？”一名观察人士这样表示。

　　解药：增加供给是关键

　　3月18日，苏州出台“苏十条”， 要求楼盘申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

　　韩云霞称，从市场形势看，目前苏州楼市没有库存，也没有出现客户价格不支撑的情况，接下来楼市怎么走主要要看政府的政策导向。从目前的情况看，苏十条的出台，主要目的是稳住市场，温和上涨。

　　关于苏十条的限价规定，并非没有空子可钻。

　　据介绍，条例出台后，出现了开发商在申报价格时把价格故意调高，从而跳出12%的价格涨幅限制。如某高端楼盘实际的售价在3.5万元/平方米，而申报的价格是7万元/平方米，即使价格翻番，都没有超越当时的申报价。

　　值得注意的是，进入3月尤其是3月下半月，苏州楼市尤其是二手市场热度已经明显降温。据苏州链家区域总监刘继明介绍，随着两会的召开，调控的政策预期开始出来，市场出现了停滞，从3月下半月开始，成交量较之前大幅下降了40%-50%，“之前房东的心态都偏高，但随着客户量的减少，出现了房东降价的情况，像湖东有价格下降1000-2000元/平方米，高的能有3000元/平方米，降价幅度在5%-10%。”刘继明说，出现降价只是个别业主的情况，而非全面的降价。

　　刘继明说，由于目前价格已经处于高位，客户观望情绪较之前增强很多，达到增值预期的房东也愿意尽快出手，预计接下来二手市场的成交量会回归到理性，成交量会由7月之后的每月1万-1.1万套下降7000套水平，短期价格会有小幅下滑，但1、2个月后会稳中有升。

　　“最火热的行情已经过去了，非理性购房的情况也已经过去，客户已经日趋冷静。”苏州某品牌房企营销总监说，他们一个别墅项目和一个高层项目即将在5、6月份入市，虽然最火热的行情已经过去，但价格已经稳住了，可能去化速度没有之前那么快，但房企的利润可以保住。“在目前市场环境下，只要保持正常的营销水准，不需要费太大力气，销售就可以保证，我们定的开盘去化率是90%。”该总监说，2月份的时候还有一些开发商会捂盘，但目前政策风向变了，大家都在抓紧出货，而客户对价格的敏感度也较以前有很大提高。

　　关于接下来的市场走势，中国指数研究院分析师巫杰称，短期会稍微有所冷静，量价两方面都会有短暂的持平，可能会出现个别楼盘价格的微幅下跌，中长期看，三年内苏州市场还是会处于一个稳步上升的阶段。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，实际上对于苏州楼市的疯狂，最主要原因还是此前的投资节奏过慢，库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因。而包括炒房等因素，其实可以理解为火上浇油的效应，是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题，即加大投资量的问题。这是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求，虽然表面看政策进行了管制，但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。

　　后续对于苏州市场而言，需要防范一些新的炒作因素，比如说上海和苏州后续开通地铁后，可能房产方面的炒作会有增加的可能。这些也是住房市场需要防范的风险之一。（澎湃新闻陆鸣）