还在想以房养老？做梦！到期必须给钱

　　70年产权，每个买房人都不可避免地想过，要是到期会怎么样？一直以来，“土地证到期可以免费续”都是买房人的自我安慰。现在，温州正在告诉全国买房人：想免费，做梦。

　　上礼拜的新闻，近两天被紧急“辟谣”，辟谣的内容无非是1.温州鹿城区600多套需要续费的房子土地证是20年期的，跟大家的70年期不一样；2.相当于房价总额1/3的补交出让金只是一个预估，并没有真正被执行，现在温州还在等待顶层设计发话。

　　是的，温州20年土地证这事，不是新闻爆出来，大概还真没多少人知道。但是，温州土地证续费这事，其背后的普遍性远远高于特殊性，它清清楚楚地告诉大家：

　　1.不管多少年的期限，到期想免费续约是不可能的，必须给钱；

　　2.给多少，由当期政府说了算。

　　相当于房价1/3的出让金并不是温州主管部门的“口误”，也不是凭空估算出来的，早在2004年，深圳政府就曾经印发《深圳市到期房地产续期若干规定》，通知业主，到期的房地产在不改变用途的情况下，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

　　从深圳到温州，可以看出，用房子本身“1/3”的价格补足50年的期限是个官方心理底价。

　　“以房养老”的梦碎了

　　虽然大家手上的房子估计跟老娘舅一样都是70年期的，但这不代表我们就与温州那600多套房子的业主有什么不同。

　　一直以来，老娘舅都有个看法：房价高的地区，房子具有货币属性；房价低的地方，房子主要是居住属性。前者价格虽高，但是兼具投资价值；后者价格虽低，也不要指望房子能保值养老。

　　事实上，正是因为投资价值的存在，我们中的多数人才会甘于忍受高房价，忍受20年、30年的还贷压力，为的是在将来把房子作为一项重要积蓄，要么留着自己养老，要么作为遗产留给子女。

　　但是现在问题抛到眼前来了：等你老了，需要房子养老的时候，房子还能评估出多少钱来呢？等你老了，你还拿得出大笔现金来给房子续期吗？

　　假设一个人现在30岁，买的70年期一手房，等他到65岁需要养老的时候，房子的土地证期限已经过去了一半。如果要出售，下一任买房人势必要把35年后要缴纳的那笔费用考虑在内。加上那笔可能高达1/3的土地续期费用，这意味着，你花了几十年买下的房子很可能没法以你想要的价格卖出去。而就算不卖只抵押，评估机构也不会比普通人算得更大方。

　　事实上我们许多人买到的都是二手房，没法以房养老是我们这一代就要面对的现实。

　　“击鼓传花”终有鼓停的一刻

　　设想一下六十年后的房产交易是什么样的吧：

　　在同一个区域内，在建新房、十年内的次新房、剩余期限在一半以上的二手房、剩余期限在一半以下的二手房、土地证即将到期的二手房的价格，会呈降序排列。

　　土地证即将到期的二手房，如果在续费之后价格没有上扬的可能，房主选择不续期会显得更理性——

　　设想一下，如果你年事已高，是寄望于拿一大笔钱出来给房子续期再指望它转手换钱呢，还是住到死算了呢？如果到时候更不巧地赶上一波房价下跌呢？考虑到老龄化的速度，这还真不是什么过于乐观的预期。

　　如果超过一半的人都会选择“住到死算了”，那么这部分房产实际上就退出了交易市场。

　　对于手上有房又不希望它持续贬值的人来说，唯一可做的就只剩下不停地以旧房换新房，但是看看目前大中城市的核心居住区域早已被商品房覆盖，六十年后，能有多少新房在市面上交易，实在是一件很难说的事。

　　不取消土地出让费用，房地产市场的死亡也就在一代两代之间。

　　而取消土地出让费用，恐怕又是一个痴心妄想。