江苏出台十大举措去库存 南京苏州要避免大起大落

　　近日，省政府发布《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》，提出精准去库存十大举措。要求到今年底，各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右；2020年底，全省实现房地产市场供求基本平衡、产品结构基本合理。

　　十大去库存举措

　　1 深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求

　　2 不断提升城市宜居性，更好满足居民购房需求

　　3 以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度

　　4 加大棚户改造力度，推进棚改安置和住房保障货币化

　　5 加大支持力度，有效释放改善性住房需求

　　6 充分挖掘潜力，用好用足住房公积金

　　7 全面落实财税金融优惠政策，降低居民购房成本

　　8 坚持有保有压，合理控制土地供应节奏

　　9 优化住房供应结构，提升产品功能品质

　　10 支持商业办公用房转型，加快消化非住宅类商品房库存

　　无房户买房政府可予支持

　　《意见》指出，各地可对城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房购买商品住宅的，同城子女、父母通过换购商品住宅实现相邻居住的，以及购买成品装修住房和绿色住宅的户籍家庭制定相应的支持政策。鼓励通过优先回购老旧社区居民住房，用作公租房或乡镇学校教师、卫生院医护人员的周转宿舍。据了解，宿迁、镇江等市去年都已出台了购房补贴政策，其中宿迁市买房最多可补5%。

　　省政府《意见》还将去库存与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，提出了深化户籍制度改革，来有效释放农业转移人口的城镇购房需求。要求全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市、严格控制特大城市落户条件，促进农业转移人口进城落户。到2020年，新增城镇常住人口800万人，促进进城落户农业转移人口享有与城镇居民同等的劳动就业、基本公共服务等权利。

　　积极支持农业转移人口进城购房，同时鼓励开发企业给予适当优惠折扣出售存量商品房。农业转移人口进城购买首套住房的，在收入认定、首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠；进城购买新建商品房的，各级教育行政主管部门按当地招生入学政策安排其子女就读。

　　库存大的城市公积金贷款额度可上调

　　省政府要求，全省公积金每年归集总额不低于1000亿元，支持20万户以上家庭购买住房。库存量大的地区，可以根据实际情况适当调整公积金贷款额度。

　　同时，严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、营业税(增值税)、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策，降低居民购房成本。

　　支持租房，鼓励发展专业化租赁企业

　　除了买房之外，省政府此次还强调了“建立购租并举的住房制度”。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房，增加租赁市场房源供应。培育发展专业化、规模化的住房租赁企业。对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。到2020年，全省基本建立购租并举的住房体系。

　　在优化供应方面，《意见》提出，在建项目在不改变用地性质和容积率等前提下，允许房企适当调整优化套型结构。鼓励房企大力发展新型建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发成品住房发生的实际装修成本，可按规定在税前扣除。

　　加强省内城市间以及城市内部区域间轨道交通的互联互通，加强完善库存集中区域的公共交通、教育、医疗、商业等公共服务设施配套，提升城市宜居性，以促进库存商品房销售。

　　省政府要求南京、苏州

　　“避免房价大起大落”

　　在全省去库存的同时，南京、苏州房价连续上涨、地价屡创新高、商品房供不应求的格局也已引起了省政府的重视，《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》中明确提出，去库存要分类指导，南京、苏州要遏制投资投机性住房需求，防范市场风险，避免房价大起大落。

　　现状：

　　南京苏州房子只够卖两月

　　15日，南京麒麟板块地价拍出新高，而今年来该市三次土地拍卖会均有新高爆出。苏州的土地市场同样火爆，4月7、8两天，该市共拍出13幅地块，最抢手的地块竞拍222轮，溢价最高的地块溢价率318.85%。

　　在库存方面，截止到15日，南京市的可售商品住宅仅有31627套，以3月接近1.5万套的成交量计算，只够卖两个多月。而苏州官方公布的可售住宅房源更是低至19206套，也只有两个多月的存量。

　　要求：

　　遏制投资投机住房需求

　　针对这两市楼市的疯狂状况，省政府在《意见》中明确指出，“目前房价上涨较快、去化周期较短的南京、苏州两市重点区域，要重点支持刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，遏制投资投机性住房需求，防范市场风险，避免房价大起大落，着力保持房地产市场稳定。”

　　具体措施包括，在土地供应上合理控制节奏，根据需要有效增加住宅用地供应。在金融方面，认真贯彻国家制定的差别化住房信贷政策，根据房地产市场变化及地方具体情况，省级市场利率定价自律机制及时对商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整，清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业、P2P平台及小额贷款公司等开展的住房金融业务，依法依规查处打击为客户提供“首付贷”、加大购房杠杆、违反住房信贷政策的行为。

　　分析：

　　二套房贷政策或将收紧

　　虽然此前南京市曾于二月底发布了“宁十七条”，苏州三月也出台了“苏十条”，但抑制效果并不明显，预计更有力的调控措施即将推出。而具体会有哪些新招？会不会使出限购这样的“杀手锏”？或者取消、收紧契税、营业税优惠，向北上广深看齐？

　　业内人士分析认为，限购这种纯粹的行政性手段不太可能被采用。而契税、营业税(增值税)的优惠政策，是由国家制定的，地方取消的可能性也不大。而最有可能的，是加强差别化信贷，收紧二套房贷款，在首付比例和利率等方面拉开差距，特别是遏制“首付贷”等杠杆，提高炒房的资金门槛。