这七个城市的房价还会上涨！

　　来源：盘古宏观

　　以人口(净流入人口多寡、劳动人口占比以及人口规模大小)、供求(库存)以及购买力(收入房价比)等来分析二线城市的房价走势，厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津具备与深圳、北京、上海类似的结构性优势，因此具备后续上涨的潜力。但是，由于上述房地产周期的影响，预计在半年至一年之后整个市场将面临整体回调的趋势，投资时应防范因此可能产生的风险。

　　一、 房价波动的长期趋势

　　我国房地产价格变化存在明显的周期现象。通过观察中70个大中城市住宅价格指数的变化，我们发现以下规律：

　　首先，一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成。每个阶段持续约0.5~1年。

　　第二，最近一次房价加速下跌始于2014年三季度，并于2015年2季度达到峰值。之后房价企稳回升。以前几轮周期作为参考，可见当前已接近本轮加速上涨的峰值阶段，即将进入减速上涨期，跌势可能在半年至一年之后形成。

　　第三，在加速上涨阶段增幅明显的城市，之后都会经历同样显著的增速停滞。因此，这些城市房价的变化是良好的观察点。如观察到这些城市上涨后出现了明显的增长停滞，就可以判断房价周期已进入减速上涨阶段。

　　二、 本轮房价抬升的驱动因素

　　前几轮周期中，地产行业复苏驱动住宅价格提升。在历次房地产周期中，商品房销售量指数带动房地产开发资金增速，从而带动新开工面积和住宅价格指数。住宅价格指数滞后于其他指数。其内在逻辑为：购房需求回暖使得成交量上升，从而改善房企资金状况。在市场预期提升的情况下，资金供给改善带动新开工面积提升，同时也拉动价格抬升。下跌过程有着类似的逻辑。这表明在本轮周期之前，行业的盛衰变化尤其是地产开发的变化先于价格变化，价格只是行业周期的正常反映

　　本轮周期中，住宅价格提升驱动地产行业提前复苏。从2015年初开启的成交量升势并没有带动房地产开发资金增速改善，反而率先拉动了住宅价格。直到2015年底，开发资金和新开工面积才出现明显的回暖迹象。这与之前几轮周期的现象完全不同。结合微观层面，前期的疯狂扩张使得银行对地产企业的信心在2015年的大多时间都较为低迷，因此地产企业融资更多依靠信托等方式，成本抬升明显。虽然地产类公司债的火爆切实解决了一部分企业的融资难题，但一方面，受益的均为大型企业，而非整个行业；另一方面，融资用途多为置换存量贷款，降低融资成本。因此站在开发的角度，房地产行业在2015年依然处在筑底期，并没有到达自然回暖的状态。

　　本轮房价抬升是去库存政策所致，而非正常周期性回暖。我们认为，优质资产稀缺和流动性充裕造成的资源争夺是本轮房价上涨的直接原因。中长期贷款利率是住宅价格指数的先行指标，存在利率下降后房价上升、利率抬升后房价下跌的基本规律。但是，指标领先的时间并不确定，这可能源于不同时期货币政策传导效率的差异。可以看到，本轮房价企稳回升，肇始于贷款利率自2014年底的加速下行。配合各地鼓励购房政策的推出，成交量和房价均进入快速上升通道。在房地产开发没有恢复的情况下，成交量激增确实达到了去库存的效果。