德国人收入20年增长3倍 为何房价涨不起来?

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　　放眼全球，德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间，德国真实房价（房价涨幅减去价涨幅）累计涨幅下跌了2.0%；但人均国民收入（GNI）增长了3倍有余。而同期可比发达国家（美、英、法）房价的平均累计涨幅为52.7% 。

　　据德国统计局数据，即便是在2010年之后（移民大量涌入，德国至少有1530万人口拥有移民背景，占总人口的19.2%）德国出现历史上罕有的房价快速上涨，但累计涨幅也只有19%，还不如上海过去一年的涨幅（25%）。

　　2000年以来德国房价指数，数据来源：德国联邦统计局

　　那么问题来了，为什么德国的房价就是不怎么涨呢？

　　居者有其屋的住房制度

　　德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在德国所有与房地产有关的政策，都是基于一个出发点：居者有其屋（不论是自有还是租赁）。

　　1.不同收入人群都有房住。德国政府的住房政策，会考虑居民的收入差距，对高、中、低档房屋确定供应结构。基本能够做到依据人口的需求而定，至少满足每个家庭有一套住房的需要。2006年德国住房3955万套，人口8237.6万，户均拥有1.44套（一家三口）。

　　德国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86％的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

　　德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套，占到全德家庭总数的41％左右。德国政府还对低收入家庭实行“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助其获得合适住房。

　　和其他国家不同的是，德国的房地产供应只有四成来自开发商，另外六成来自合作社（合建房产以供社员租赁）和自建房（居民自己拿地自己建设）。

　　2.鼓励租房胜过鼓励买房。从上世界50年代起，为填补住房缺口，德国政府大兴土木开建公租房，其后相当长时期，德国公租房占据了住房市场的绝大部分比例。后来，政府把手中的公租房私有化出售后，租赁房主要由私人和合作社供给，两者占总租赁房源的88%。 相当一部分国民甚至几十年都是住在公租房里的，返也为德国人以后普遍的“租房观念”埋下了种子。

　　在德国，拥有自己的住房人群不到总人口的一半，大部分人都是租房。在首都柏林，住房拥有率只有15.6%——换句话说，有将近85%的人都是租房住。

　　此外，德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租；而且对合作社（供应了德国三成的住房）建造的出租房免税；住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款，同时设立住房建设基金，以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房，将其出租或出售。

　　3.稳定的房贷政策。在德国，房贷利率是固定的，国家的利率调整，不会造成购房者房贷支出的波动。虽然德国人也享受不到房贷利率下降带来的好处，但也避免了房贷利率上升带来的害处——2008年的次贷危机，其中一个背景就是美联储在2004年~2006年连续多次加息，使得大量贷款者入不敷出。

　　最严厉的投机抑制政策

　　在德国没有炒房的人，因为德国政府已经将这条路完全掐死。德国的住房价格政策，可谓严苛至极。

　　1.卖房的人没法乱涨价。德国的房地产价格不是由开发商或是政府定价制定的，而是通过独立的第三方房地产评估师进行评估后确定了一个具有法律效力的“基准价格”，市场价格将围绕基准价格在合理范围内波动。德国的第三方房地产评估机构需对自己评估的结果负责30年，并承担相应的法律责任。

　　如果开发商制定的房价超过合理价格（即上文所说的“基准价格”）的20%，则认定为“超高房价”，属违法行为，购房者可向法院起诉，如果房价没有降到合理范围，则出售者将面临最高5万欧元的罚款；如果开发商制定的价格超过合理价50%，则认定为“房价暴利”，更会触犯《刑法》，构成犯罪，可判处3年有期徒刑。

　　德国法律规定：

　　2.卖房的人，税负沉重。对于那些出租用于盈利的房东，政府要收取房产税（自住或者出租用于非盈利目的没有这项税）。对于10年内交易房产的，要缴纳评估价值 1%~1.5%的房产土地税；其次还要缴纳 3.5%的房产交易税；最后，获利还需按照价差缴纳25%的资本利得税。

　　3.房租也不准大涨。德国的《租金调节法》里明确规定：租金可以随市场水平调整，但是三年内房租不能提价超过 20%，否则违法，并将被处以罚款；超过50%，则是“房租暴利”的犯罪行为。

　　4.严控房贷，不让炒房。在德国，房贷首付为四成；而且房产价值增值的部分，也无法追加获得更多贷款。同时德国规定，抵押贷款利息支出不能抵扣税负。

　　1975 年至2011年这36年时间，德国消费品价格指数上涨了一倍，而租金价格只上涨了 65%左右。2010年以来，德国房租增长不到7%，远低于房价19%的涨幅。因此，即便是房价上涨，对于半数依靠租房的德国人来说，房租涨幅也在可承受的范围内。

　　德国的房租水平，在发达国家当中属于较低的水平。比如柏林市中心一套一居室的房子，租金价格大致在638.92 欧元（约合人民币4660元）一月。联邦统计局数据显示，2014年德国人住房支出在可支配收入当中的占比为27.3%，而2008年时为31.8%；需要注意的是，德国统计局统计的住房支出包括水、电、取暖、装修保养、房贷利息、与房产有关的保险费等等。

　　在德国，盖房子着实赚不到什么钱，以至于德国政府发放的建筑许可整体呈下降趋势，只是在最近几年房价回暖之后才有回升（如下图示）。

　　德国发放的建筑施工许可数量（单位：千个）

　　社会发展规律使然

　　当我们看到德国政府在积极介入房地产市场，并保持了长期以来房地产市场价格稳定的同时，我们也不应当忽略，德国自身经历的经济发展阶段，也是房价无法持续上涨的重要原因。这里我们需要重点关注德国两个特点：人口增长率以及城市化的进程。

　　德国的人口增长率，单位（%），数据来源：世界银行。

　　从上面的数据图不难看出，德国的人口增长率一直维持在极低甚至负增长的水平。人口增长不起来，多余的房子想要涨价也难。

　　此外，和中国不同的是，作为高度发达的现代国家，德国早已经完成城市化进程。没有更多的人口涌入，城市当中的房产想要涨价也无法实现。

　　尽管有人口增长率低、城市化水平高等有利条件，但德国政府仍取得了其他发达国家未曾取得的成绩。将波动性最强而体量又十分巨大的房地产市场管理好，让德国经济具备了超强的稳定性和韧性。