马光远：房地产市场冰火两重天 背后有三大推手

　　在3月份中国宏观经济数据中，最漂亮的无疑是房地产数据。房地产无论是投资、销售、吸引的资金以及地方政府的土地出让金，都拉出了一个极其漂亮的“深V”的反弹的走势：

　　一、房地产开发投资大幅反弹，房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)，增速比1-2月份提高了足足3.2个百分点。去年12月的时候，房地产投资的增速跌到了只有1%的历史低点。其中，房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。房屋竣工面积20001万平方米，住宅竣工面积14509万平方米，增长17.1%.

　　二、房地产开发企业土地购置面积尽管仍然同比下滑，但降幅已经大幅度收窄。而作为房地产重要风向标的土地成交价款已经由负转正，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。

　　三、 销售大幅度回暖，1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%；商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%.

　　四、资金流入房地产的速度明显加速。前两个月的时候，到位资金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，则是增长14.7%.

　　五、3月份70个大中城市房价，绝大多数城市房价环比上涨，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个；新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有40个和46个，分别比上月增加8个和5个。同比最高的涨幅超过了60%，这是70个大中城市房价数据指标建立以来最夸张的涨幅，而且，这个涨幅比实际的涨幅应该是低了不少。

　　可以说，房地产的“深V”反弹，是一季度中国宏观经济出现反弹的关键。真如笔者过去多次所言，房地产是中国经济真正的晴雨表，房地产2016年的稳定是中国经济不划出合理区间的关键。但是，很显然，当下房地产的表现和高层的期待是有距离的，房地产目前的剧情和高层的剧本也是背道而驰的。按照房地产政策的目标，今年房地产的主要目标是去库存而不是涨价，但很显然，一线城市的疯涨，以及部分二线城市的猛涨，使得政策又走在了十字路口。如果听任一线城市房价疯涨，最终肯定积累可怕的投机性购房和价格泡沫，疯涨导致的结果一定是暴跌，这无一例外。但与此同时，那些库存高企的三四线城市的去库存的压力仍然巨大。去库化周期3到5年的已经算不错，一些三四线城市去库存的周期甚至在10年以上。

　　中国房地产市场冰火两重天，背后的最大推手有三：一是经济下行周期下，负利率、资产荒等导致的保值的压力，在负利率的周期下，保值最好的选择仍然是一线城市和热点城市的房产，这导致大量的资金进入了这些城市的房地产，引发房价非理性大涨；二是超乎预期的货币宽松政策。3月份M2增长13.4%，超过政府工作报告计划的13%的目标；一季度银行新增贷款4.67万亿，新增贷款额甚至远超4万亿时的水平。社会融资额同比增加6.59万亿，融资规模创历史最高水平。这都意味着，目前的货币政策超预期宽松，货币超发的结果就是钱继续流向保值能力最好的房地产领域；三是房地产政策的过度宽松。在两会之前，中国的房地产政策通过释放一系列的组合拳，基本回到了08年金融危机救市时的水平。一线城市房价疯涨的背后，是大家“心领神会”，这个游戏链条上的所有参与者合力把房价做起来，无论是加杠杆的首付贷，众筹买房，还是在限购的情况下，一些没有购房资格的人获得了购房资格，这是一线城市房价疯涨的重要原因。

　　于是，在经济下行、货币宽松，以及房地产救市政策的刺激下，中国的房地产市场在3月份深度反弹，反弹的力度远超想象和政策的预期。也打乱了未来整个房地产市场的部署。上海、深圳被迫出手下重拳对疯狂的市场进行降温。市场的预期已经明显出现了逆转，市场进入了政策敏感的周期。这也意味着，3月份房价的疯涨已经透支了今年全年的涨幅，高层绝不允许在去库存的周期中，房地产再出现疯涨。最库存压力非常巨大的情况下，这种疯涨本身事实上对三四线的去库存造成了更大的难度，因为资金都去追逐一线城市和大城市而抛弃三四线。

　　在一季度超预期反弹之后，由于政策的导向，整个房地产市场将面临方向性的选择，一线城市的疯涨肯定结束了，部分二线城市传递的热火也很难燎原到三四线。笔者预计，前期上涨过于猛烈的深圳等城市的房价很有可能出现调整，市场会陷入胶着状态。高价拿地幻想继续涨价的开发商恐怕要为自己过度乐观的选择而后悔，而那些被抛弃的三四线的房子，不管政策如何，恐怕都很难吸引资金进入。这些地方过剩房子的出路要么送给农民，要么废弃，再不会有其他出路。

　　(马光远，经济学博士，执业律师)