逾七成上海老洋房交易需补缴土地出让金

　　近日，温州房屋20年土地使用权到期引发社会高度关注。目前，青岛、深圳、温州等地都已出现房屋土地使用年限到期的情况，各地情况不同，处理方式也不尽相同。据记者了解，上海类似情况也已出现，其中老洋房这种物业类型的情况相对比较突出。业内人士表示，目前上海在售的老洋房七、八成需要补缴出让金，一般情况下，相关部门并不会主动要求房屋产权拥有者补缴，只有房产交易时才会要求补交出让金。

　　据上海链家市场部研究总监陆骑麟估算，目前上海在售的老洋房七、八成需要重新缴纳土地出让金。不过此类房产如果不打算出售，即使不去补交土地出让金，也不会影响其正常居住。当前有很多老洋房的产权拥者依旧居住在房屋内，相关部门也并不会要求业主主动缴纳土地出让金，只有在房产需要交易的时候才涉及到土地出让金的补缴问题。

　　据陆骑麟介绍，目前上海的土地出让金补缴有一套详细规定，按照房屋所在土地的占地面积、建筑面积、容积率、所处土地的级别等一系列因素计算得出，且根据房产属性不同，其缴纳的土地出让金也是不一样的。

　　土地出让金计算方法相对复杂，可按照上海基准地价成果表大致测算，基本按房产所处地段楼面地价乘以房屋的占地面积来计算。上海的老洋房所处地段多位于市中心核心位置，基本上都以一类地计算其土地出让金，目前楼面地价为22230元/平方米左右。不过以实际操作来看，老洋房在交易时会由土地管理部门核算出一个具体需要补缴的土地出让金数额，该数额较上述测算方式得出的结果普遍要低。

　　比如2015年市场成交过一套老洋房卫乐园，房屋243平方米的建筑面积，293平方米占地面积，该房产购买者合计花了4200万元购得该物业，其中有422万用来补缴土地出让金。由此案例看，购买老洋房需要缴纳的土地出让金接近总房价的10%。

　　那么，在补交了土地出让金之后，其具体使用年限的计算时间如何计算？陆骑麟告诉记者，其中住宅用地从其补缴5金之日起计算往后再延70年，办公用地从其补缴之日起计算往后再延50年，商业用地从其补缴之日起计算往后再延40年。