解析楼市走向 “投资”与“刚需”相爱相杀

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来源：互联网
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2016-05-18
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　　阳春三月，天气渐暖，而楼市的热风也已经完成了从一线到二线城市的“吹拂”。随着一季度房地产数据的公布，我们看到相较去年，全国楼市大幅“回暖”。楼市格局已然生变，二线城市全面接棒一线城市此前的火爆。

　　“高房价”与“高库存”携手并进“投资”与“刚需”相爱相杀

　　4月18日，国家统计局公布70个大中城市房价数据，70个大中城市的新建商品房价格，价格上涨的城市有62个，数量大幅增加，这是即2014年1月以来再次出现62个城市全面上涨的状况。

　　住房市场的“量价齐涨”也对地价上涨起到明显的助推作用。同日，国土部下属的中国土地勘测规划院发布全国105个城市一季度的地价数据，一季度，住宅地价环比上涨的城市超过7成，同比上涨的城市超8成。其中，深圳、上海等10个城市的地价增速超过10%。

　　值得注意的是，房地产市场依然在“加库存”。数据显示，1-3月份房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%。新开工面积大于销售面积，且同期房屋竣工面积为20001万平方米，增长17.7%。3月末全国商品房待售面积73516万平方米，同比增长达13.1%。

　　国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民认为，“价格过高”与“库存过高”是中国楼市存在的两大问题，鉴于房地产建设在总投资中占了相当大的比重，所以在未把这些库存消化掉之前，将很难引导房企去投资新的项目，而这又会拖累到中国经济的发展。

　　此外，数据显示，我国房地产开发投资增速加快。一季度中国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比去年全年加快5.2个百分点，比今年1至2月份加快3.2个百分点。

　　房价暴涨，已经让很多真正需要买房的刚需人群已难以承受，而此前出台的楼市调控，又让他们为投机者造成的恶果埋单。自上海、深圳两地出台调控政策后，就出现了很多换房者刚卖了房就失去买房资格的情况。随着楼市调控进一步加紧，很多刚需人群被轻易拦在限购门槛外。

　　未来短期楼市会呈何走势？

　　未来短期全国楼市的走向，我们或许可以从4月上半月一些典型城市的表现管中窥豹。根据易居研究院的报告，4月1日-15日，20个典型城市（一线城市4个、二线城市10个、三线城市6个）新建商品住宅成交面积888万平方米，环比上升5%，同比上升66%。3月市场交易活跃的态势在延续。出于对后续政策调整的担忧，4月购房者积极购房，带有比较强的恐慌性购房或“抢房”情绪。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“可以大胆预计，4月下半场的市场交易或赶超上半场，最终促使4月全月的市场成交创下历史新高。”

　　中原地产首席分析师张大伟则指出，在分化的市场格局下，房地产依然面临明显的结构性风险。其中，一线城市的土地成本越来越高，利润空间缩小，风险不断累积，并对企业产生了挤出效应。三四线城市则存在过剩风险，企业同样避之不及。他认为，未来一年，二线城市将成为土地市场的热点。

　　一线城市：被打压后“气势”下降豪宅成交量剧增

　　近日，上海易居房地产研究院发布2016年第一季度《一线城市豪宅市场研究报告》。报告显示，一季度一线城市单价6.2万元以上豪宅（别墅+高端公寓）成交5791套，同比增长151%，即同比增长超1.5倍。土地供应稀缺使得开发商倾向卖“豪宅”，当前投资保值渠道有线，使得居住类不动产物业备受青睐，这些都推动豪宅成交量持续快速增长。

　　北京

　　房价大幅上涨已经成为近段时间北京楼市最明显特征。一季度以来，北京房地产市场呈现需求回升、交易升温、房价涨幅扩大的趋势，尤其是二手房交易表现尤为突出。根据国家统计局近日发布的70个大中城市房地产价格运行情况显示，3月份，北京房价指数继续上涨，同比、环比上涨幅度最大的仍是二手住宅，分别上涨35.1%和6.3%。

　　此外，一季度北京土地市场供地不多，供给不够使得北京诞生更多高价地。开发商为保证利润，更倾向于做高端楼盘，使得北京楼市向“豪宅市场”演化。业内人士认为，随着土地稀缺地价逐步走高，北京楼市“豪宅化”趋势将愈加明显。

　　北京尚未宣布类似沪深的楼市严控措施，但3月份相关部门通过叫停首付贷、加强购房资格审核、加大限购执法力度、整顿中介市场等手段，使得楼市有所降温。

　　此外，因为资金向北京周边地区流出推高市场热度，北京周边地区已有调控动作：毗邻通州的燕郊地区将首套房最低首付比例从20%上调至30%，并严格限制非本地户籍购房者购买二套房。

　　不过，最新市场情况显示，自4月份以来，北京二手房成交量从高位回调。据链家研究院统计，头两周中，网签量分别为5136套和6712套，远低于三月后三周周均约8000套。市场明显降温，二手房挂牌价同步下调。市场观望情绪加重。

　　深圳

　　深圳在经历17个月内房价从均价23000元/平方米暴涨至49989元/平方米后，3月25日深圳政府终于发布购房新规，两年内有贷款记录及还清首贷者再购房执行四成首付，社保缴纳方面则由1年改为3年。新政之后，市场观望情绪浓厚，购房访客量持续下滑。楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象。

　　不过，值得注意的是，与北京上海等城市不同，深圳全市70%的人靠租房来解决住房问题，目前在深圳长租公寓模式十分红火。

　　据第一财经报道消息，截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，而北京、上海的住房自有率在70%左右，广州为89.9%，深圳作为一个十分年轻的城市，实际常住人口平均年龄不到30岁。随着深圳房价在过去一年多时间内暴涨60%，更多人年轻人买不起房。

　　于是，深圳近年涌现了主打白领阶层的长租公寓模式。主要有两种模式：一种是当“二房东”，直接与业主签下5-10年甚至更长的合同，经过同意改造后对外出租，获取差价；另一种是做租房平台，为各类长租公寓品牌提供展示平台，导入租客流量，获取服务费。

　　房企巨头万科在2015年宣布进军公寓市场，并将其作为万科转型的五大新业务之一。万科高级副总裁谭华杰表示，计划2017年提供万科驿15万间，会是行业第二名到第十名的总和。长租公寓市场未来如果爆发，在体量和营收规模上很可能会追赶上万科传统住宅业务。

　　二线城市：成绩单“闪瞎”一线城市未来或被打压

　　3月，部分二线城市楼市价格涨幅已与一线城市价格涨幅持平甚至超过一线城市涨幅。二线城市的新建商品住宅价格方面，厦门、合肥分别以环比涨幅5.4%、4.6%领涨全国。在这一波二线楼市房价接力上涨行情中，长三角二线城市更是令人咋舌。目前苏州房价已飙到均价2万元，南京均价约4万元。另据统计，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求。

　　据市场人士分析，上涨的原因主要为政策宽松释放了这些城市改善和投资型需求，一线城市投资投机者大量涌入，部分房企捂盘销售、购房者“买涨不买跌”、担心后续市场政策有变动于是积极购房。

　　而分析人士普遍认为，投资炒作需求是本轮二线城市楼市上涨的主要推手。一线城市楼市政策收紧，房企资金面宽裕，房企拿地策略便纷纷从一线城市转移到二线城市。东莞和惠州70%的房子被深圳人买走，其中90%是投资客。而“环京县”房价之所以能在一年内翻番，投资客推动亦是重要原因。

　　合肥

　　国家统计局前日（4月18日）发布3月全国70城房价数据。合肥二手房环比上涨最大，涨幅为9.3%，超过北京（6.3%）、上海（6.2%）和深圳（4.7%）。该市新房环比涨幅4.6%，在70城中位居亚军，仍领先于上海（4.3%）和深圳（3.7%）。

　　市场人士认为，合肥此轮房价飙升是由库存不足、地价攀升、房企拿地策略转移、本地资金总量充裕等因素造成。另从外部因素来看，上海“325”最严限购令将投资客推向了周边，南京、苏州房价疯狂飙升，炒房族群再次举首四顾，因此合肥成为下一个优质猎物。

　　南京

　　在去年一整年的政策利好下，南京市场需求一下子得到释放。根据克尔瑞数据统计，2015年7月开始，南京楼市已连续六个月冲破万套，是广州、深圳成交套数的2.3倍以上。今年1月初，南京新房库存量还是4.8万套。但如今南京市区目前可售住宅套数为3.02万套，三个半月已消化了37%的库存。

　　一方面是开发商“惜售”，一方面是南京的土地拍卖不断升温。南京再现新地王、楼市火爆也是当前二线城市的缩影。

　　市场人士认为，二线城市这种非刚性需求的市场，增加了二线城市政策收紧的风险。这意味着，后续的房价管控或出现在部分二线城市中，部分重点城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

　　三四线城市：为去库存绞尽脑汁却效果不力

　　在一二线城市楼市刷出新“成绩单”时，三四线城市依然“这厢沧海苦”，去库存压力有增无减。

　　事实上，很多地区在刺激楼市销量上绞尽脑汁，花样频出。此前《经济参考报》刊文警示，有些地方政府在楼市调控政策中，明确提出对消化库存主体责任不力、效果不明显的市县采取约谈和问责，这样官员可能在考核压力下成为地产商的“售楼经理”。