碧桂园海外造城 谋划全面管理城市

　　总投资2500亿元、投资周期长达20年的房地产项目森林城市已经脱离规划蓝图开始建设。碧桂园(02007.HK)不仅是该项目的开发者，也是运营者，为森林城市提供水、电、燃气、网络、交通等运营服务。

　　森林城市位于马来西亚的第二大城市新山市伊斯干达特区，与新加坡隔海相望，是中国房地产商有史以来最大的单体项目。

　　在碧桂园2015年的收入结构中，海外销售只占到公司总销售额2%。碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽表示：“未来几年的目标是海外项目销售达到集团总销售额约10%的比例，逐步达到20%，并为公司贡献更多的利润率。”据了解，森林城市利润率高于国内项目。

　　碧桂园董事局主席杨国强曾经说：“我有一个梦想，就是有一座城市，那里的生活非常安全舒适，地面没有车，建筑外墙长满植物，全城所有地面都是公园，每个人都能安心地随处玩耍、晒太阳、跑步、游泳。”或者正是因为这个梦想，碧桂园才决定不惜填海造城。

　　“理想很丰满”，但现实中中国企业走出去过程中，不可避免遇到水土不服的问题。为了解决这一问题，碧桂园在三年前马来西亚金沙湾项目的经验基础上，又积极争取当地政府的支持。据了解，整个森林城市项目碧桂园占六成股份，而具有当地政府背景的企业占四成股份。

　　今年3月6日，马来西亚总理纳吉布宣布森林城市将成为免税区。在岛上投资指定领域的企业亦可获得税务优惠，包括开发绿色环保项目的开发商。

　　为了鼓励置业，森林城市获得马来西亚政府特批，外国买家可购买面积500平方英尺（约46.5平方米）以上房产，无金额限制。一般来说，马来西亚规定外国买家只可购买100万马币（大约相当于166万人民币）以上房产。

　　现在森林城市正在销售中，客户主要来自于马来西亚、新加坡和中国等国家和地区，且大陆客户将可能占到80%。记者在采访中发现，大陆客户投资森林城市的原因主要包括：房价相对便宜，远低于国内一线城市；租金回报率高，全球排名第9位；可以享受“第二家园”政策（是供外国人士申请马来西亚长期居留权签证的项目，非移民），子女有机会以“华侨生”身份升学国内名校；以及较好的自然环境等。

　　在接受证券时报记者采访时，伊斯干达特区首席执行官伊斯迈·易卜拉欣明确表示：“马来西亚政府支持境外企业来马来西亚投资。为了应对境外投资给当地可能带来的变化，政府也在积极准备。”

　　森林城市项目未启动前，该地区的基础设施几乎为零。碧桂园除了物业的开发外，也必然涉及基础设施的建设。于润泽说：“未来碧桂园还将会负责整个城市的运营。为此，还将成立一个城市运营公司，提供城市运营所需的基础生活设施。”碧桂园认为由企业来运营，整个城市的运行效率将会更高。碧桂园运营整个森林城市的决定也得到马来西亚政府的支持。