巴菲特是如何抄底房地产投资的?

　　陈凯丰总结了巴菲特在房地产上的投资案例。包括农业土地、商业地产、房地产信托基金投资各一次。巴菲特另有自住房和度假屋各一套，度假屋后被卖出。陈凯丰总结了巴菲特房产投资风格：每次都是在大跌或是房市崩溃后买入，且永远持有，没有卖出。

　　陈凯丰博士，纽约金融论坛（NYFF）联席发起人，目前在纽约管理一个全球宏观对冲基金，同时在纽约大学、纽约佩斯大学、西班牙巴塞罗那IESE商学院纽约中心任教，并担任纽约大学专业学院院长兼职顾问委员会委员。陈博士是纽约经济俱乐部会员、外交政策协会委员，科罗拉多大学摩根大通商品研究中心全球商品研究杂志编委。

　　以下内容作者陈凯丰

　　每年四月底，五月初的一个星期六，4万多人会从全世界来到美国中部的一个城市奥马哈。奥马哈市位于美国中部的内布拉斯加州，人口大约45万。突然几天以内人口增加10%，这个对于奥马哈是个巨大的影响。当然，让他们去奥马哈的原因是巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司的年会。巴菲特的年会被称为是资本主义的 Woodstock狂欢节，笔者每次参加都觉得收获颇多。今年的第51届股东大会上，有伯克希尔的股东提问巴菲特的房地产投资，特别是他的个人账户去年购买了一个美国的房地产投资信托。会后，根据伯克希尔哈撒韦的历年年报，以及巴菲特的其他公开讲话，笔者整理了巴老的房地产投资情况。

　　1. 巴菲特的个人房地产

　　说到房地产，巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期，升值了大约23倍。这个房子是5个卧室，有个地下室，一共面积3800平方英尺（大约380平方米）。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来，这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右，基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣除他的多年的房地产税和维修费用，这个房子应该是维持了长期价值。

　　作为一个题外话，巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租赁同一个房子，多年以后，他买下了这个房子，给他的妻子居住。这个四个卧室的房子，面积大约3100平方英尺。在他妻子过世后，巴菲特以四百三十万美元的价格卖出。除了这两个房地产，一个是他的家，一个是他的度假屋，后来被卖出，巴菲特没有其他任何个人的房地产。

　　巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响，没有自己的写字楼。这个市值3500亿美元，一年收入2000多亿美元的公司，总部员工一共23位。租的写字楼在非常不起眼的Kiewit大楼里面，而且外面没有任何伯克希尔的标志。

　　2. 巴菲特的农业土地投资

　　巴菲特虽然不喜欢投资房地产，他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据巴菲特本人的回忆，美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控，同时大量农村的中小银行对农场主的发放贷款过度，这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度，然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃，导致了大批中小银行破产倒闭。

　　农场土地价格崩溃后，巴菲特于1986年介入，抄底买入400英亩土地，买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具，长大了一直梦想当农民。于是，巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计算，考虑了农场的各种投入，决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收成的22%。据他的儿子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的儿子的收入很少，甚至于在有的年份会亏钱。

　　巴菲特的这个农场一直持有到现在，他测算的过去30年，由于低点买入，加上每年的农作物收租金，合计的年化收益率是10%。这个收益率应该是超过了同期的美股标普指数和债券指数。当然巴菲特最为强调的是，他买入这个农场的价格是经过了50%下跌后的价格，价值继续下行的风险非常有限。这个农场目前还是由巴菲特的大儿子在经营。

　　3. 巴菲特的商业地产投资

　　巴菲特在他的访谈中提到过，他唯一的一次直接商业地产投资在纽约。当时是1993年，纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司，在房地产价格崩溃后，一大批美国的金融机构破产。同时有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。在这个情况下，美国政府成立了一个收集破产银行的坏资产的公司RTC，然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在看到这个情况后，审核了在市场上要出售的商业地产，然后确定了一个条件：必须是纽约大学附近的房子。

　　巴菲特的逻辑是纽约的房地产市场虽然崩溃了，但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走，但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。投资当年的现金回报就达到35%，投资后前5年的现金回报达到150%！现在纽约大学附近是寸土寸金的地方，从那时到现在，很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后，巴菲特仍然持有这一笔商业地产。

　　4. 巴菲特的房地产信托基金投资

　　在今年的第51届巴菲特股东大会上，巴菲特和芒格两位老人依然侃侃而谈，从上午9点开始连续对答6个多小时。就在下午不少投资者已经听的筋疲力尽的时候，有人在股东席上提问巴菲特：您去年个人账户投资房地产信托的一系列数据？这个问题估计让巴老有些意外，因为他不习惯投资者质疑他的个人账户。笔者会后根据他的回答，查询了相关公开信息。实际上，巴菲特在2015年三季度买入了塞雷特基房地产投资信托基金的8%的公开发行股份，总投资大约一亿美元。塞雷特基房地产信托是美国的老牌百货公司西尔斯分拆的房地产信托，可以说包含了美国各地的一些商业土地的明珠。这个信托规模大约17亿美元，每年的分红大约2%。巴菲特买入这个房地产信托的信息公布当天，这个信托价格上涨17%。过去半年，这个信托的总回报是30%左右。巴菲特本人对于这个投资的解释非常简单，他说他的99%的财富都在伯克希尔公司的股票上，其他1%在他的个人账户上都是“小东西”。

　　笔者认为这个没有那么简单。巴菲特的遗嘱上写了他的个人资产账户留给太太的部分将来必须做这样的投资：90%在标普500的指数基金（优先选择先锋指数基金），10%在1-3年期的美国国债。所以，在“将来”到来以前，他投资房地产信托基金应该还是有时点的考虑。特别是去年下半年由于担心美国联储加息，房地产信托基金都在大幅下跌。巴菲特的投资基本上是在房地产信托基金行业的谷底买入的。

　　总结一下，巴菲特投资房地产的案例很少，除了这三个投资，加上自住，他没有其他任何房地产投资。但是，这三次投资，每一次都是在大跌，或是崩溃后买入，而且每一次他都是“永远持有”，没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人，但是这个操作风格值得关注。