合肥楼市怪象：想尽各种办法找关系“抢房”

　　合肥楼市调查：滨湖区四个月房价翻番，300套房全内部认购

　　4月30日上午7点不到，滨湖国际会展中心早已人声鼎沸，来自省城四面八方的购房者排起“长龙”般的队伍。

　　4月30日清晨6点30分，天刚刚放亮，合肥滨湖国际会展中心早已人声鼎沸，2000多名购房人排起长龙，向室内涌进。

　　这是合肥经济开发区某楼盘开盘现场，据销售人员介绍，此次系楼盘首次开盘，共推出548套房源，均价1.1万元/平方米，到中午11点，“房源全部售罄，销售金额6亿元。”

　　焦虑的购房人：想尽各种办法找关系

　　去年年底以来，合肥大量楼盘都在捂盘惜售，开盘量很少，该楼盘此次这么大体量的开盘算得上是“久旱逢甘雨”。

　　该楼盘此次开盘只针对前期已经认筹的客户，采用现场摇号的方式销售，548套房源共认筹了2000多组客户，这一供求比已经完全能确保房源全部售罄。

　　澎湃新闻在现场看到，此次开盘吸引的不只是合肥本地的客户，很多购房者来自安徽省省内其他城市。购房者小张说，他是安徽六安人，大学还没毕业，本来想大学毕业工作确定了再买房，但去年以来，房价一个劲地疯涨，只能提前出手，另一名来自安徽淮南的购房者小李说，他在合肥工作，去年年底以来一直在看房，认筹了好多楼盘，但根本没用，“没有关系根本买不到房。”

　　到上午10点多，大量没有摇到号的购房者仍焦急地在现场等待，和合肥其他楼盘开盘一样，“关系户”的传言在众多购房者中间扩散，“548套房子，有300套都是已经找了关系内定的。”没能摇到号的小李说，如果在合肥始终买不到房，他将考虑是不是干脆回老家得了，毕竟自己年纪已经不小了，要结婚生子。

　　去年年底以来，抢房、想尽各种办法找关系买房，成为了合肥人经常谈论的话题。很多人辗转几个楼盘，但依然买不到一套房子。

　　4月28日，合肥蜀山区某品牌楼盘也推出64套洋房房源，均价1.6万-1.7万元/平方米，认筹客户达到了180组，“180组客户我们只认筹了一小时就已经达到了，后面还有很多想要认筹的客户，但我们知道目前的认筹数量已经能够保证卖完，就停止了认筹活动。”果然，该楼盘摇号选房只进行了一个小时，64套房源就全部卖完。一些没有选到房的客户情绪激动，现场大声抗议，认为有不规范行为。

　　不可思议的涨价速度：滨湖区4个月价格翻番

　　4月30日上午7点，文一名门名城首开，价格破万却仍然即开即罄。

　　购房者之所以如此焦虑，源于合肥房价上涨的速度让他们完全措不及防。

　　在合肥楼市标杆区域滨湖区，房产中介小章介绍说，去年11月时，周边的一二手房均价在8000-9000元/平方米，随后开始一路上涨，其中以春节过后2、3月份涨得最厉害，到了现在，周边的二手房均价在1.6万-1.7万元/平方米，较去年年底翻了一倍，带学区的二手房价格能达到2.1万-2.2万元/平方米，“去年11月份时卖房的那些房东，现在都后悔死了。”

　　一名合肥购房者表示，他3月初在滨湖买了一套80平方米的二手房，单价1.2万元/平方米，短短一个月过后，涨了4000元/平方米，目前的价格在1.7万-1.8万元/平方米，“是学区房，暂时不住，以后小孩上学再住。”

　　在合肥另一标杆区域政务区，房产中介小彭介绍说，去年年初，政务区天鹅湖一带的二手房均价在1.3万元/平方米，到了年底涨到1.6万元/平方米，目前的均价在2.1万-2.2万元/平方米，“去年下半年开始，市场开始温和上涨，到了年底融创的地王拍出来，房价开始猛涨，春节以后契税调整，又涨了一拨。”

　　合肥某房产中介负责人称，合肥楼市的这拨上涨行情，是在极短时间内实现价格的迅速上涨，像政务区1、2个月内就涨了6000元/平方米，滨湖区从1万元/平方米涨到1.5万元/平方米，也只用了一个半月左右的时间。

　　成交爆发：二手房网签排到了两个月后

　　克而瑞合肥结构分析师祝光文介绍，眼下这拨火爆行情始于去年下半年，去年9、10月份楼市价格已经开始出现明显上涨，每平方米的价格涨幅已经达到了1000元，到了12月融创地产在政务区拿了一块“地王”，楼板价达到1.7万元/平方米，大大高过周边1万元/平方米的房价水平，“楼市被一下引爆，过完春节，全市各区域房价迅速上涨，总体涨幅达到40%-50%。”祝光文说，在这之前的4、5年时间里，合肥楼市一直比较平稳，一年的价格涨幅也只有500元/平方米。

　　据克而瑞合肥机构数据，今年一季度，合肥主城九区新建商品住宅累计成交247.32万平方米，同比大涨43.26%，延续去年四季度的热销惯性，由于开发商纷纷捂盘惜售，一季度合肥九区商品住宅市场供应量为127.23万平方米，环比下跌36.67%，一季度成交均价为9336元/平方米，环比上涨4.79%，同比大涨15.4%，“目前合肥的一手房库存量在200万平方米左右，也就是大约2万套，去化时间只有1-2个月。”祝光文说。

　　在合肥市包河区芜湖路一家中介门店，业务员介绍说，目前区域的学区房均价达到了1.5万-1.6万元/平方米，较去年年底上涨了50%-60%，同时成交非常火爆。“二手房交易中心的网签已经排队排到6月份了，很多业务员早上4、5点就赶到交易中心排队，有的业务员干脆就在交易中心门口过夜。”该中介业务员说，房价上涨过快主要集中在2、3月份，那时几乎是一天一个价，进入4月份较为平稳些。

　　“这么说吧，就我们公司的情况看，春节前三个月的成交量，相当于以往一年的成交量，3月份一个月的成交量，相当于过去3、4个月的成交量。”合肥某房产中介负责人说。

　　地产商狂飙：面粉大幅贵过面包

　　4月30日，绿地海德公馆推盘入市，正式开盘上午九点开始，可是7点钟左右开盘现场已经水泄不通。8点半左右，部分来晚的客户只得站在通道路口，动弹不得。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。“据我们的调查，在合肥买房的本地人占比在36%，安徽省省外的买房人占比在5.8%，其余50%以上都是来自安徽省省内其他城市。”

　　这一逻辑显然也受到了开发商们的认同，大量的储备房源被消化后，他们对于市场的预判变得前所未有的乐观。

　　就在楼市不断升温的同时，进入4月底，合肥的土地市场也再次迎来大爆发。4月28日，合肥土地市场集中出让6幅住宅地块， 6幅地块中，5幅地块楼板价超过1万元/平方米，溢价率都在300%左右及以上，面粉贵过面包的场景再次集中上演。

　　曾经属于“价格洼地”的瑶海区、肥西县也在这波热浪中，楼面价进入到万元时代，最高达到12180元/平方米，未来这些项目上市，产品价格至少在1.5-2万元/平方米。“这次土拍堪称疯狂，之前拍出的单价地王，还属零星的小幅地块，这次是全面的上涨，各地块楼板价纷纷超过周边房价，尤其是合肥主城区以外的肥西县的地块，楼板价也突破了1万，达到了10159元/平方米，而肥西目前最贵的精装修楼盘价格也才9000多元/平方米，实在令人吃惊。”凌斌说，土拍结束后的第二天，上述地块周边的楼盘纷纷封盘停售，等待涨价。

　　乱象频现：300套房源全部内部认购

　　房价暴涨的情势之下，开发商捂盘、给关系户搞内部认购、捆绑车位销售变相涨价等乱象开始频频出现。

　　4月27日，澎湃新闻记者实地走访了滨湖区的佳源巴黎都市、东方蓝海、保利五月花、复兴云谷、宝能城等多个楼盘，销售人员均回复称“目前没有房源”，“具体的开盘时间未定，价格也未确定。”

　　据相关市场人士介绍，在合肥楼市标杆区域的滨湖区，几乎所有的开发商都在捂盘，如果是通过正常的渠道前往售楼处，得到的回复一律都是“没房可卖”。

　　业内人士向记者表示，由于房价暴涨，房源稀少，买房人众多，合肥的很多楼盘要想能买到房子，都得要找关系才行，像滨湖区某品牌房企楼盘，认购比例达到了1：18，通过政府部门、银行等各渠道托关系来买房的客户哪一个也不能得罪，只得不公开开盘，而是搞内部认购，“先是通知客户把钱准备好，然后晚上临时发短信通知，购房客户们就开始拼命往楼盘赶，一个小时不到，300套房源就抢光了。”

　　而即便是托关系的客户，也往往要面对开发商捆绑车位销售、捆绑装修销售甚至是花钱买房号。

　　多位市场人士向澎湃新闻记者介绍称，与二手房房东不断涨价不同，合肥的一手房价格是需要向政府部门备案，而在政府内部，对新房的备案价格是有管控的，目前一年的涨幅控制在12%，一个季度控制在3%，因此开发商在价格备案完成之后，无法随意涨价。为弥补无法涨价的损失，从去年年底开始，由某品牌开发商领头，其他开发商相互学习取经，合肥楼市开始出现捆绑车位、捆绑装修销售的情况。“要想买房子必须先买车位，一个车位一开始20万元、30万元，最后高的能卖到50万元，买了车位之后才能认筹。一些开发商在销售车位时还没拿到产证。”

　　而为了能获得重新报备价格的机会，一些开发商开始将原先的毛坯房包装成精装修，然后以产品类型不同为理由，重新备案价格。“尽管这样，很多楼盘的价格还是无法完全摆脱政府对价格的管控，一二手房价格倒挂，二手房价格高于一手房的现象普遍，在全民抢房背景下，一些开发商索性直接卖房号，一个房号能卖20、30万元，以此来弥补自己公开定价上的损失。”

　　政府出手：严厉查处捂盘惜售

　　针对市场过热以及出现的捂盘、捆绑车位等乱象，3月31日，合肥当地政府出台了《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》。

　　《意见》提出，将优化土地供应结构，加大城区住房用地供应量。2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，对库存量少、价格波动较大地区增加普通住宅用地供应。对于“捂盘惜售”等违规销售行为，合肥市将严厉查处。《意见》要求开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。对商品住房已达到预售条件但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，房地产行政管理部门将要求开发企业现房销售。严格禁止捆绑销售，规范车位（库）等各类销售管理。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，针对捆绑车位，政府部门象征性地处罚了两家开发商，并通报批评了10多家开发商，而对于《意见》中提到的不申请预售一律现房销售的规定，甚至短期利好开发商。“等于承认现房销售的可行性。这相当于允许开发商延迟开盘时间，而现在货币政策宽松，开发商的资金都非常充裕，到处高价拿地，现房销售根本不成问题，还能够坐等涨价，”凌斌说。

　　凌斌称，2015年之前，合肥当地政府对楼盘价格是有备案管控的，要求一年内不得超过10%，在那期间的几年时间里，合肥的楼市一直比较稳定，2014下半年开始整体经济不好，省政府为促进省内三四线城市去库存，取消了对楼盘价格备案管控的规定。不过面对眼下这拨火爆行情，合肥当地政府重新开始了内部控制，“一年的涨幅不得超过12%，一个季度不得超过3%，这是内部控制，没有成文。”

　　随着房价的不断提高以及开发商的销售压力，祝光文判断，进入5月，一些前期捂盘的楼盘会陆续入市，新盘的供应量会明显提高，市场的供需失衡情况会有所缓和。对于接下来的楼市走势，祝光文说，相对于南京、苏州等其他房价涨幅比较大的二线城市，合肥的经济水平、居民收入与之相比都有着较大的差距，后续市场将面临支撑不足的问题。