中国楼市已发出了最危险信号

　　东莞虽然夹在广州深圳之间，但房价明显呈现三个台阶：靠近深圳的镇最贵，然后是市中心，靠近广州那边的反而较低。所以，东莞无论是经济和楼市，都是深圳的延伸和补充。

　　中山位于珠江口西岸，照理说应该是广州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山买房子的外地投资客，仍然是深圳为主、广佛为辅。

　　昆山和苏州当然是上海投资客的最爱。昆山本来就是苏州的一部分，分开说其实没有多大意义。我在此前的专栏中分析过，上海专宠苏州，最多给南通点雨露恩泽。至于无锡、湖州、嘉兴，都很难从上海那边获得显著的利益。苏州这些年自身人口增长也非常迅速，金融体系里拥有的资金非常雄厚，跟天津、重庆、杭州是一个重量级，超过南京。所以苏州楼市兼具“自己NB+邻居NB”两大特征，可以长期看好。

　　廊坊很有可能是过去5年里风头最健的地级市，资金总量5年增长了150%，财政收入5年增长了接近200%，小学生人数5年增长了40%。这样的城市，房价不涨才怪。廊坊这么N，关键是人家有两大郊区，一个叫北京，一个叫天津。尤其是北京市政府东迁之后，廊坊的“北三县”已经在北京眼皮子底下，燕郊这类地区距离北京市政府，比西城区还近。

　　这样一分析，问题就很清楚了。这轮中国房地产的政策牛市，第一阶段是深圳一枝独秀，第二阶段是一线城市全面上涨。现在进入第三阶段，一线城市开始调控，购买力转移到了周边城市，造成了一线城市卫星城的大涨。

　　但要命的问题来了：一线城市成交量急剧下跌，新房价格开始涨不动，二手房开始微调。在这种情况下，卫星城的火爆转瞬即逝。靠独立因素走强的部分二线城市，比如南京、厦门、武汉、合肥，以及兼具本地因素的苏州，还能涨上一阵子。但整体而言，没有了一线城市的领涨，行情已经进入了后半程。

　　我的判断是，一两个季度之后楼市将趋冷，大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控，否则这轮政策牛市有结束的危险。

　　为什么这么说？除了楼市自身的规律，还有一个因素，这就是央行货币政策在转向。在CPI走高的压力下，央行已经开始控制流动性。习总刚刚主持的政治局会议也提到了“要关注物价变化”。

　　不过从长远看，中心城市优质住宅仍然值得投资和长期持有。只是从短期看，房地产在一两个季度之后，有趋冷的可能。对此，大家要有清醒的认识。