一天2家物业公司在港上市，一个破发一个大涨29%！资本如何掘金物业蓝海

年底将至，物业管理行业的上市热潮依旧有增无减。

仅12月19日一天，就有两家房企旗下物业公司赴港上市。其中一家是保利发展旗下保利物业，另一家是时代中国控股旗下时代邻里。至此，中国内地在港交所主板上市的物业公司已经有19家。

不过，同样是上市首日，两家公司股价表现大不同。其中，保利物业高开近25%，截至收盘，股价大涨29.2%；时代邻里则不幸破发，截至收盘，股价下跌5.4%。

券商中国记者了解到，今年以来，已有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业、时代邻里等8家房企旗下物业服务公司在港成功上市。近期，烨星集团、兴业物联服务、建业新生活、宝龙商业管理等多家房企旗下物业服务公司也向港交所递交了上市申请材料。另外，华润、世茂等大型房企此前也均表示有物业分拆上市计划。

业内人士认为，物业管理行业作为资本的“新宠儿”，近年备受青睐。物业管理行业是一个成长潜力巨大的行业，拥有万亿级的市场空间。上市是企业发展过程中的一项金融工具，同时，借助资本市场加速并购，能够进一步提升物管行业的集中度。预计物业管理行业的上市潮还在继续，物业服务企业的资本赛道将愈加热闹。

房企分拆物业赴港上市热度不减

12月19日，保利发展旗下保利物业正式在港上市，这是今年以来赴港上市的物业服务公司中规模较大的一家。开盘价43.8港元，比发行价涨24.79%。当日收盘价为45.35港元，涨幅29.2%；市值241.97亿港元。

同日，时代中国控股旗下时代邻里也在港上市，开盘价4.89港元，比发行价低5.05%，开盘首日不幸“破发”。当日收盘价为4.88港元，跌幅5.24%；总市值44.34亿港元。

据了解，保利物业是央企物管龙头，根据中指院2019年物业百强名单，保利物业排名行业第四。 截至2019年6月30日，保利物业合同管理总面积达4.55亿平方米，遍布全国27个省份的148个城市，在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。 除物业管理服务外，保利物业还提供其他增值服务。

时代邻里是一家综合物业管理服务供应商，在中指院2019年物业百强名单中排名行业第13名。 截至2019年6月30日，有204个在管总建筑面积逾3470万平方米的物业管理服务项目，以及6个在管总建筑面积逾800万平方米的市政环卫项目，分布于中国15个城市。 在管项目中有191个位于粤港澳大湾区，粤港澳大湾区在管面积2948万平方米，总在管面积占比为85.0%。

券商中国记者了解到，10月以来，鑫苑置业旗下鑫苑服务、蓝光集团旗下蓝光嘉宝服务、银城国际旗下银城生活服务、保利发展旗下保利物业、时代中国控股旗下时代邻里等5家房企物业公司相继赴港上市，再加上此前上市的滨江集团旗下滨江服务、中国奥园旗下奥园健康、和泓地产旗下和泓服务，今年已经有8家房企旗下物业公司在港成功上市。

近期，鸿坤集团旗下烨星集团（原鸿坤物业）、正商集团旗下兴业物联服务、建业地产旗下建业新生活、宝龙地产旗下宝龙商业管理也向港交所递交了上市申请材料。另外，华润、世茂等大型房企此前也均表示有物业分拆上市计划。

鑫苑服务董事会主席张勇此前在上市仪式上表示，鑫苑服务在香港上市将为公司未来的发展注入雄厚的资本实力，开辟更加广阔的发展空间。

这或是大多房企拆分物业公司赴港上市、多家新三板上市公司退转港股的原因之一。

据了解，鑫苑服务（原鑫苑物业）、蓝光嘉宝服务、保利物业、和泓服务、烨星集团（原鸿坤物业）、兴业物联等都是从新三板退市的，此前估值较低。

根据克而瑞证券研究院的统计，2014 年至2019年6月30日，14 家香港上市的内地物管公司通过IPO 和增资合计获得融资 97.3 亿元。其中，雅生活服务融资总金额最高，为32.92亿元。截至2019年6月30日，14 家香港上市的内地物管公司中，碧桂园服务和彩生活通过增发融过资，其余公司主要通过 IPO 融资。

加速并购提升行业集中度

不仅房企分拆物业赴港上市热度不减，物业管理行业并购案例也时有发生。

9月26日， 雅居乐旗下物业公司雅生活服务发布公告，已签订协议收购中民物业60%股权及新中民物业60%股权，总对价约20.6亿人民币。该笔并购将为雅生活服务带来1.9亿平方米的在管面积。这是物业行业最大并购案。

收购完成后，雅生活的在管面积（包括其参股公司的在管面积）将突破5亿平方米，一跃成为全国管理规模最大的物业服务集团之一。

不过，保利物业的招股书也透露了其收购扩张意愿，对于其IPO募集的资金，用途之一就是收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司，扩大物业管理规模。

借助资本市场加速并购，进一步提升了物管行业的集中度。根据克而瑞证券研究院统计，今年上半年，香港上市的内地物管公司并购的交易金额合计13.3亿元，约等于2018年全年的并购金额总和；发生并购数量并购10笔，是2018年上半年的两倍，单笔并购金额提升为1.3 亿元/笔，同比增长了99.8%，环比增长了49.7%。

克而瑞证券研究院认为，单笔并购金额的提升在一定程度上反应了并购市场上的竞争正在加剧，因为大多数上市物管公司都在试图通过并购好的物管公司来支撑自身业绩高速增长。

时代邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪在19日的上市仪式上也表示，上市之后很大一部分资金会放在收并购，会按照原来制定战略深耕大湾区，同时向全国高增长的城市、都市圈进行布局，也会跟随时代中国的发展足迹扩大管理版图。

资本加持掘金万亿蓝海

据中国指数研究院统计，目前，已陆续有19家物业服务企业登陆香港资本市场，其中不乏管理规模超3亿