商业地产租金过快上涨对零售业发展的危害

　　国家信息中心宏观政策动向课题组

　　近两年来，多地出现了超市、百货商店等零售企业关店的现象。根据调查，主要是由于商业地产租金过高、涨幅过大所致。在经济减速、消费疲软的条件下，我国零售业原本日子就不好过，再加上商业地产租金持续的非正常上涨，一些零售企业无力承受，因此，全国各城市都出现了一波零售企业关店潮。商贸流通是事关民生健康发展和扩大内需战略的大事，商业地产所提供的物业是商贸流通体系的基础节点和平台，其租金价格过快上涨不仅仅是局部的问题，有着深刻且涉及全局的原因，要引起高度重视，必须采取综合措施，防止因商业地产的不健康发展对商贸流通、居民消费严重影响，对实施扩大内需战略的基础和平台造成损害。

　　充分认识商业地产租金

　　过快上涨带来的负面影响

　　（一）商业地产租金过高将推高物价水平、恶化消费环境。2004年中国零售市场开放至今，零售业扩张已持续接近10年，目前正逢不少早期商业项目合约到期，而租金出现了大幅上涨。据中华全国商业信息中心发布的统计数据显示，排名全球前三的外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。在西安、长春、济南等城市大多数蔬菜零售店，房租占到了摊贩毛收入的三分之一，成为蔬菜零售价往往比批发价“倍增”的重要诱因。高房租逼退了大量物美价廉的产品，长此以往，这势必将成为推动未来物价上涨的一个重要推手。此外，由于难以承受高房租，一些主要经营中档品牌商品的商家正在逐渐撤出城市中心区的繁华地带，大量中等收入及以下的消费群体逐渐地被大型商场与购物中心排除在外，导致商贸流通体系的发展日渐偏离普通消费者，消费环境有恶化的趋势。

　　（二）商业地产租金侵蚀零售行业利润，将导致消费流通体系逐步萎缩。商业地产租金上涨已经成为零售企业最大的负担，与零售业的利润完全不成正比。租金上涨使得企业管理费用快速上涨，上市零售企业在营业总收入增速放缓的情况下，营业成本却大幅攀升。自2011年以来部分零售企业营业成本涨幅情况，尤其是以租赁物业为主的零售企业营业成本涨幅更大。

　　目前上海市中心的大卖场租金约在每天每平方米5元-6元，繁华地段的品牌专卖店日租金从每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、电商冲击，传统的百货和商场超市经营日益艰难。从零售企业效益指标看，近年来，成本费用利润率在2%-4%左右，且大幅低于销售利润率，这表明企业成本所创造的利润保持相当低的水平，成本侵蚀利润的问题十分突出。

　　零售业利润不断被高房租所侵蚀，导致大量大型百货集团放弃经营商业，成为“大房东”或“二房东”，几乎都是通过与供应商联营或直接出租店内摊位的方式经营获利，真正的零售企业不断地被挤出，这对于培育出控制力强、有品牌的零售商，壮大商贸流通行业以及实施扩大内需战略极为不利。

　　（三）中小零售企业萎缩将对就业稳定带来严峻挑战。中小零售企业是吸收就业的重要力量，根据国家统计局公布的数据测算，批发零售行业88%的就业是由限额以下中小企业带动的，其零售额在社会消费品零售总额中的占比高达半数以上，是拉动社会消费品零售总额增长的重要力量。当前，中小零售企业正面临经济整体减速和大企业、外资企业的挤压同时，面对高企的租金成本，倒闭势必会影响整个行业的发展。在当前经济潜在增速减速换挡、经济下滑风险仍然存在、就业形势依然严峻的背景下，这一问题将对经济的稳定和社会的稳定形成一定的冲击，必须引起高度重视。

　　（四）高房租带来的投资冲动，催生商业设施过剩和泡沫，进而导致商贸零售行业经营效率下降。与商业地产租金快速上涨伴生的另一个现象是，商业地产的投资冲动。商业高租金一方面挤压了零售业的经营空间，另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。按照国际通用的标准，人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米，上海2008年就已经达到2.3平方米，接近国际标准的2倍，这反映了在一些特大城市中，商业地产的密集开发、过度开发问题非常突出。据国际咨询机构世邦魏理仕2012年调查，全球在建购物中心规模排名前十的城市，中国占了8个。成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市，而在2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，计划新建的面积还有1000万平方米以上。根据wind资讯的数据，北京、上海、成都、南京、沈阳、天津等地的优质零售物业空置率在2008年以来长期保持较高水平。商务部市场建设司2011年调查显示，全国大型零售网点数量、面积均比2010年增加，但单位面积营业额下降了6.7%，一些城市的大型商业网点不同程度存在盲目投资、重复建设、资源浪费等问题。