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商业地产租金过快上涨对零售业发展的危害

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  • 2016-05-19
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  商业地产租金上涨

  与商业设施过剩的原因分析

  (一)住宅地产市场严格调控使资金涌向商业地产,进一步推升商业地产租金上涨和市场的泡沫化。商业地产租金的上涨是在我国房地产市场非理性繁荣背景下的产物。近十年是我国房地产市场快速发展时期,伴随经济增长、城镇化进程加快,房地产建设裹挟着民众的预期实现了超常规发展,商业地产也同样如此。2004年以来,房地产调控的政策除了在2008年11月到2009年5月期间为了应对国际金融危机出台了鼓励性质的措施外,总体而言保持了以“压房价”为核心的向下调控取向。尤其是2010年以来,中央对住房市场的调控不断严厉,政策剑指节节攀升的“高房价”问题。然而,住宅市场受到严格控制的同时,商业地产市场却迎来了新一轮投资盛宴,逐步成为房地产开发商规模巨大资金的“天堂”。

  商业地产投资的快速增长势必导致相应的土地价格不断攀升,进一步导致开发成本不断上升,最后也必定带动租赁价格节节攀升。其逻辑链条与住宅市场开发大同小异,但由于长期以来房地产调控的焦点在于住宅市场,这是因为住宅是直接关系到民生的大事。然而,事实上,商业地产同样与民生高度相关。因此,商业地产高房租,在一定程度上实际上是房地产调控政策重点是“重住宅、轻商业”的结果,从根本上说,是对于商业地产与国民经济社会发展和稳定关系上认识的不足。

  (二)各地以“造城”运动为载体的城镇化道路导致商业设施建设缺乏必要约束。近年来,新城新区建设成为了各地推动城镇化的重要平台和手段。2013年,国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区的最新调研显示,12个省会城市全部提出要推进新城新区建设,共规划建设了55个新城新区。新一轮“造城”运动已经“蔚然成风”。在新城新区建设中,商业中心网点建设往往作为标志性建筑矗立在城市核心区域。因此,新城新区建设缺乏约束,必然会导致过度商业地产项目建设。与此同时,新城新区的建设,用地面积往往动辄上百平方公里,规划人口比旧城人口还多,严重不符合实际情况,在缺乏人口的条件下,新城新区以及矗立在其中的商业地产都只能是“空中楼阁”。

  (三)地方政府对土地收入的需求是商业地产高房租和泡沫化问题的根源。商业地产投资冲动得不到合理约束,其根本原因在于地方政府。近两年,由于国际经济增长乏力、国内经济减速换挡,财政收入增速也大幅下降,更重要的是,由于房地产调控力度较大,地方政府土地收入下降较快。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元,较2011年显著下降了15%,占地方财政总收入的31%,比2011年降低了7个百分点。然而,各地在“十二五”规划中均提出了较高的GDP预期增速,并且制订了巨大的投资计划,很多投资项目都需要政府投入。在地方政府融资平台风险不断聚集,监管力度不断加大的条件下,各地仍然寄希望于土地收入。而且,新城建设看得见摸得着,政绩很容易显现出来。即便后来发现决策有误,新城成了烂摊子,已经升迁的官员也不用为这一失误承担责任,所以大多数地方官在新城建设上都充满热情。按照这一逻辑,自然得出地方政府以新城新区的方式推动城镇化的真实目的。然而,新城新区的建设虽然容易,但是缺乏产业的支撑、没有人来生活,那么,新城就只能是空城、鬼城,这些在新城新区中建设的商业中心、城市综合体,都只能长期空置。

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