富力地产脆弱的现金流防线：3475亿巨债 账上仅存229亿现金

当地产公司陆续披露了2019年财报之后，富力地产的账本也已摊开。

富力地产（2777.HK）于3月26日公布的2019年度报告显示，2019年富力全年销售额为1381.9亿元，同比略增5%；已确认的营业收入908.14亿元，同比增长18.16%；毛利297.73亿元，同比略增6.52%；毛利率32.8%，相比于上年36.4%，下降3.6个百分点。

2019年，富力实现年度净利润100.9亿元，同比增长15.64%；每股基本盈利人民币3元，同比增长15.48%；权益土地储备面积5790万平方米；公司总资产为4273.26亿元，同比增长16.69%。

从富力财报看，虽然2019年全年销售额和已确认的营业收入均取得不同幅度的增长，但是与2019年初定下的1600亿元销售目标相比，富力业绩完成度仅为86.4%。

而据其2020年3月的业绩报告显示，三月权益合约销售总金额为80.2亿人民币，较同期下降了32.4%，销售面积为65.87万平方米，较去年同期下降了37%。

负债率方面，富力也处于行业高位。据富力财报显示，2019年末负债总额共3475.27亿元，同比增长17.28%；负债率高达81.33%，而净负债与总权益比率高达198.9%，其中有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍。

据中国房地产协会报告显示，2019年上市房地产企业的平均净负债率为92.52%，而富力显然远远超出行业均值。

富力公告中给出的一年内到期负债占总负债比例为33%，近1147亿元。

但公司情报专家《财经涂鸦》发现，尽管富力公告声称持有现金有人民币384.4亿元，细看财报，其中受限现金155.32亿元，现金及现金等价物仅有229.04亿元，流动性显然不足。

而针对其流动性风险，富力正在尝试通过发行新的债券的办法来解决。今年年初，富力发行了为期四年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%，拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。

据上交所消息，富力地产非公开发行2020年公司债券于3月25日获上交所通过。消息显示，该债券拟发行金额40亿元，发行人为广州富力地产股份有限公司，承销商、管理人为招商证券、中信证券、中信建投证券、华泰联合证券。

另据深交所消息，富力2020年面向专业投资者公开发行公司债券100亿元同日获深交所受理。

募集说明书显示，该债券发行规模不超过人民币100亿元（含100亿元），采用分期发行的方式，首期发行规模不超过人民币50亿元（含50亿元）。债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种或数个不同期限的混合品种。

据悉，本次债券发行规模不超过100亿元（含100亿元），募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

《财经涂鸦》认为，富力地产的流动性改善将完全取决于新发债券筹资情况。

2020年，在新型冠状病毒肺炎影响下，房地产开工、复工、竣工和销售等均受到不同程度影响。2020年前两个月，富力销售额为86.8亿元，若要完成2020年目标1520亿元，则3-12月需要完成月均销售143.32亿元，相比于2019年月均销售115亿元而言，2020富力销售任务也很艰巨。