都是忽悠!骗你深圳炒房，和忽悠县城投资没区别

　　自从出了几招之后，深圳楼市近期好像很热。

　　一方面是二手住宅成交达3年峰值，有的二手房涨价返价，有业主30万定金说不要就不要。同时，新房方面，也再现新盘日光秒光。

　　不仅深圳，因为深汕特别合作区楼市政策调整，据说距离深圳100多公里的这个地方，看房的深圳客也大增。详见杠杆游戏《突发重磅！深圳，楼市新变动》（12月2日）。

　　于是有中介又在大呼，时不我待，深圳行情就要启动了。炒！
　　甚至有少量人说，新的楼市周期又来了，且这一回和2015、2016年一模一样，深圳先启动，然后各大城市、板块轮动。

　　是真的吗？杠杆游戏呵呵笑。

　　1
　　投资周期最关键看政策
　　我一直说，启动与否，不能仅仅看个别城市的行情。比如2018年初、2019上半年，不都是小阳春。

　　结果呢？
　　如果在这两个周期，甚至在2017下半年杀进去的，现在有几个解套的？算上杠杆成本、税费、时间成本、物价变动，就算一年涨了10-20%，或者还略多一些，也可以说几乎没赚到钱。

　　前几天重要会议，没有说“房住不炒”，很多朋友又高潮了。

　　我只能说，如果每次都说地产，那么地产的问题是有多严重。2018年同期也没说，然后小阳春，接着年中“房住不炒”喊话。全年下来，整体房价是稳健的。

　　而套现的核心不是新房，而是二手房。深圳的问题是，次新房普遍是比较贵的，很多人是真没接盘能力。

　　当然如果放开，因为庞大的需求，杠杆游戏也敢说，一定是有人可以、愿意，有能力接盘的。因为深圳确实太多人有这个需求，有高薪人群。

　　对，所谓放开，就是政策因素。我觉得在我们国家，什么短期、中期、长期，看政策、货币、人口，这些分析放在理论下都是对的。但放到实践中，其实也都是错的。

　　中短长期，都是看政策、政策、政策！
　　政策的威力超乎想象。当然了，未来某一天，我们城市化、人口结构发生了根本变化，整体上说，想要刺激很难。

　　但是即便如此，越是那个时候，越多的高收入、高精尖人群聚集在较大的城市。这些城市，你要弄点特别的政策，房价一样可以异动。

　　大部分杆友生活在较大的城市，我们探讨这个问题时，实际不需要说，大家的话语默契也都是较大城市作为参照。

　　从国内外形势、金融稳定、社会财富分配等角度看，以及从就业角度说，杠杆游戏目前看不到全面放开楼市的可能。

　　如果非要这么做，那一定是就业出了大问题。我看到很多经济学者、媒体在讨论要不要保6的问题。

　　其实我想说，当初说保8，后来说保7，现在说保6，实际一个路数。一个国家到一定程度，这都是必然。如果就业无忧，也都是可以慢慢接受和适应的。

　　宏观上说，我不赞同现在高杠杆或者过于盲目投资深圳，以及几乎所有城市。

　　2
　　具体投资与否，看各自资金实力
　　目前深圳二手房的回暖，很大程度是得益于增值税减免。详见杠杆游戏《深圳楼市大减免！双11最壕金主》（11月11日）。

　　也就是绝大部分房子，不再被定义为豪宅。那么，也就可以不交这部分增值税了。

　　这个税对深圳这样城市的房价来说，以前很高的，动辄二三十万元。


　　图表来源|数据宝（特此感谢），数据不一定准确，供参考
　　如上图，深圳这个房价，减免几十万，二手房购房者肯定是非常高兴的，不管这个钱是否最终会转嫁到房价上。

　　且过去2、3年的调控，也积压了一些观望的需求。

　　现在的问题来了，二手房回暖，新房也交易活跃。是否是投资的好时候？
　　我先转述各界底线看法，现在各方都看好2020年的小阳春。整体来说2020全国楼市的行情，和2018年、2019年类似，大概率是经典重现