澳洲楼市限制中国买家当地房价五年来首降

　　在2014到2015年间，海外人士在澳洲住宅房地产市场的投资达到了608亿澳币，也就是3072亿人民币。几乎是上一个财年347亿澳币投资的一倍。其中相当大的一部分是来自中国的资金，根据澳洲外国投资委员会的最新数据，中国人在2014.6-2015.6财年的投资达到了240亿澳币，也就是1212亿人民币。

　　大量的中国热钱涌入澳洲，给悉尼和墨尔本房地产市场带来了巨大的活力，房价水涨船高。这引起了澳洲央行的担忧，各大商业银行逐渐收紧了给海外人士在澳洲置业的贷款。

　　澳洲央行预警

　　上周五，澳大利亚储备银行发布了半年度金融稳定报告，其中专门提到中国买家可能对澳洲房地产市场和银行带来的影响。报告提到，鉴于中国人是澳大利亚新建公寓市场最重要的投资者和买家，如果中国投资者的需求下降，会给地产市场带来动荡。

　　央行的上述报告列举了三种情况下，中国投资者可能对澳洲的地产市场失去兴趣:第一是，如果中国爆发经济危机，居民的财富和收入大规模缩水，再加上人民币贬值会减弱中国居民在澳洲市场投资的能力。在极端情况下，中国投资者很有可能要卖掉澳洲的房产来应对中国的财务问题。

　　如果中国发生宏观经济危机，介于中国在区域经济中的重要性，它也可能会影响到其他国家居民的收入和他们在澳洲投资的能力。

　　同时澳洲央行也提出了另外一个可能性，就是如果中国发生危机，因为避险的原因，中国人也有可能加大对澳洲的投资。

　　鉴于中国外汇管理局对外汇外流越来越严的管控，澳洲央行也担心中国投资者将来能不能把钱推向海外。

　　其他一项重要的不稳定因素并不来自中国国内，但与中国息息相关，那就是澳洲政府的移民和留学政策。

　　在澳洲的中国置业者，有相当大一部分人是因为将来想移民到澳洲或者是为子女留学做准备的。有些投资者也想把房子租给留学生。

　　央行的报告说，如果澳洲政府的移民和留学政策有所改变，会对澳洲地产市场的吸引力产生影响。“如果中国投资者对澳洲房地产市场的需求大规模减弱，这会对悉尼和墨尔本市中心公寓市场的房价带来重要的影响。”央行的报告这样说。

　　中国买家不但是这些市场中的主力军，还是房地产预售市场的重要买家，他们买下了楼花，如果不能在建成时付清全款，大量的新房会集中涌入市场，导致房价下跌。

　　限贷

　　不光澳洲央行对中国投资者可能对房地产市场带来的冲击表示担心，澳洲各大商业银行也对海外投资者放贷提出了越来越严格的条件。

　　从2015年11月开始，澳大利亚审慎监管局（apra）就开始对澳洲银行房屋贷款的放贷标准提高了要求，其中也包括来自中国的海外投资者。

　　澳洲四大银行之一西太平洋(行情买入)银行（westpac）在这周公布，以后不再向海外人士提供房屋贷款业务，也就是说，非居民的贷款一律不借。就算是澳洲公民或者是有永居权的人士也有影响，他们如果依靠海外（即非澳洲境内）的收入，银行只能给他们贷房屋价值的70%，他们原本可以贷到房屋价值的80%-90%。

　　一位墨尔本的华人贷款中介说，银行不愿意直接说不给海外人士贷款，它们只是修改了贷款的条件。比如说西太平洋银行的条件是不再接受海外收入作为还贷的基础。这样不就是封死了海外投资者的路吗？他又说，现在银行已经停止给海外开发商在cbd提供商业贷款。

　　他说他明显地感觉到，银行在去年和今年之间的态度变化。“去年贷款非常容易，但是今年银行不愿意给海外人士贷款，因为澳洲监管部门不愿意看见房地产市场过热，每年投资房地产的贷款增长率不能超过10%。”

　　对海外人士贷款的收紧，也可以说终结，会对悉尼和墨尔本一些新楼盘的价格造成较大影响。因为好多人是以楼花的形式买的房子，现在贷款政策的变化非常大，在楼盘建好的时候，海外人士能不能付清全款现在还是一个未知数。

　　西太平洋银行的一位高级经理也说，这项规定在一个月前就下来了，这周才公开。她说澳洲四大商业银行，只有澳洲国民银行（nab）一家还在做海外人士的贷款。“我估计这个最后的窗口也马上就要关了。”她对经济观察报说。

　　澳新银行（anz）是与中国有着最多业务往来的澳洲银行，它率先改变了政策。根据银行发给贷款中介和员工的政策文件看，如果贷款人（非澳洲公民）的收入是百分百来自海外（至澳洲境外），他们的贷款申请将不再被接受。如果申请人的海外收入超过总收入的50%，银行最多能给贷款人提供房价70%的贷款，但是对申请人收入证明要求有提高。

　　但是现在没有具体数字显示中国人在澳洲各大商业银行的房贷比例。根据《澳大利亚人报》的报道，中国人在澳洲购买房子30%的资金来自澳洲的四大银行。

　　澳新银行在中国上海的一名经理告诉经济观察报，他们不是非常清楚中国客户在他们总体房屋贷款中的比例，但是她说，因为有澳洲监管部门的限制，中国客户的比例不会太大。

　　旭仁塔娜，墨尔本lodestone capital的执行董事告诉经济观察报，银行收紧贷款的原因有两个，一是从银行风险的角度，尤其没有澳大利亚本土身份的人，他们如果违约，会对银行带来风险。但是银行又没有渠道对他们进行维权；第二是因为房地产行业火热，有不少不良中介做假。

　　塔娜说有一个中国客人申请了三个房屋贷款，有三个不同的中介替他申请，开始一个都没有通过。因为三个中介都是买了不同的假资料，被银行发现。“这种情况在中国挺普遍的。”她说。

　　而澳洲的房价在过去五年中首次连续两个季度下降。全国的平均房价下降了0.5%，悉尼的房价下降了1.5%。根据澳洲金融评论的报告，墨尔本市中心的一些公寓房的房价下降程度达到了30%，墨尔本市中心的公寓房远远供大于求。

　　分析人士指出，房价下跌的重要的原因之一就是外国投资者人数的减少。澳洲国民银行的调查显示海外置业者在整体购房者的比例下降到12%，是过去30月以来的最低点。