一道无本炒房算术题火了 这就是“次贷危机”来源？

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    近日，社交媒体上疯传一线城市炒房的“终极模式”，通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。

    这道炒房的算术题突然火了，好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘笈”。

    “无本无风险”炒房模式疯传

    上述一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。

    如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。

    网络上流传的说法是：现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。

    中国地产泡沫正在接近疯狂

    过去几个月，中国一线城市（北京，上海，广州和深圳）的房价开始了新一轮的上涨。这一情况在二月变得疯狂，中国各地都出现了排队买房的现象。

    当我看到下图中的房地产广告时，不禁问自己：这是真的么？这个被称为“家”的地方（在我看来仅仅是个厨房）竟然能卖出这样的天价（9000美元/平方英尺）？

    图：房地产广告

    这则广告出现在中国最大的网上房地产中介公司——链家地产的网页上：6平方米要价380万人民币（约合58.5万美元或9000美元/平方英尺）。坦白的说，这个房子有一个好的卖点：位于一个好学区，靠近地铁，不受房地产政策限制。但是9000美元/平方英尺是不是太疯狂了？

    你可能认为这个小房子仅仅是个体事件，那么来看一看房价总体数据。

    图1：2015年6月以来，一线城市房价止跌转涨，开始进入2010年和2013年时的快速上涨模式。

    图2：一线城市绝对房价水平（深圳，北京和上海元/平方米）

    中国三大一线城市房价的中位数为500美元-600美元/平方英尺（约合33000-43000元/平方米）。根据trulia2015年的数据，纽约市房价的中位数为1500美元/平方英尺，旧金山为950美元/平方英尺。但是，上海市人均年收入中位数仅为15400美元/年，而纽约和旧金山分别为59000美元和84160美元。因此中国一线城市房价与收入之比要高于美国一线城市。

    图3：2011年至2015年，中国一线城市房价变化比例。

    所以，投资一线城市的房产能给投资者带来稳定的收益么？让我们看一看房租的收益率。

    图4：中国一线城市过去8年房租收益率走势图

    房租收益率的走势是呈下降趋势。当前的房租收益率仅为2%。但是如果仔细观察房租实际收益率，那则是另一幅画面。

    图5：第一线城市房租收益率减去中国10年期国债收益率。

    很显然，如果你投资中国的房地产，你的实际收益将会是负的。你的投资回报将来自于未来的购房者/投资者或是那些足够蠢愿意以房租20-25倍的价格来买房的人们（如果他们真的可以负担）。

    你一定很好奇中国人如何承担如此之高的房价与收入之比。是的，你是对的。中国普通民众，甚至是白领/专业人士也无法负担第一线城市的房价，但是他们可以对房地产进行“投资”，就像他们通过杠杆投资股市那样。对于中国股市的杠杆总量，人们有一个预测。但是中国房地产市场的杠杆情况却无法预测。但是我们可以从别的方面一窥究竟。1月中国新增人民币贷款达到创纪录的2.51万亿元，而企业存款仅增长8000亿元。这意味着，相当一部分的贷款并没有流入工业领域以支撑实体经济。这些钱去了哪里？加上1月中国股市两融余额下滑的事实，很显然你已经有了答案。

    除了杠杆部分，信贷部分让人更加担心的一个方面是房屋的首付款。对于投机者来说，他们会在同一地区买入多套房产。以此，投机者可以通过房屋数来“操控”一个地区的房价。根据中国目前的房屋销售规定，房屋首付要求为25%-30%。因此信贷部分所需要的现金是非常巨大的（一线城市的平均房价为120-150万美元/套，100套房屋25-30%的首付在中国是一个巨大的数字。是的，没有错。100套是中国投机者购买房屋的数量）。以下是投机者解决这些问题的方法：

    一：房地产中介提供首付的贷款。为刺激交易和挣得佣金，中国的房地产中介可以为首付款提供50-70%的贷款以保证购房者有足够的资金完成交易。事实是，购房者可能仅仅需要支付首付款的10%（中介将会贷给购房者30%首付的70%）就可以完成交易。这一投机杠杆使得首付款的杠杆从1：3放松至1：10。因此，购房者不仅仅欠着银行的钱，同时还有中介的钱。这一切在一个房价迅速上涨的市场中并不是什么问题。投机者可以很快清空自己囤积的房子并大赚一笔。投机者所需要的仅仅是有足够的贷款来撬动泡沫。首付款杠杆的规模有多大？从中国最大三家中介（链家，我爱我家和搜房网）的公开信息来看，这一规模可能达到5000亿人民币。众筹是通过向一大批人进行集资以对某一项目进行投资，很多众筹行动通过互联网平台进行的。众筹在科技领域非常受欢迎，但是在中国，投机者通常将众筹的来的资金押注到房地产市场上。讽刺的是，投机者使用微信作为互联网平台来组织众筹获得资金。这些天，你走进上海任意一家星巴克，你都可以听到人们在讨论众筹“房地产投资”。问题是，众筹所得，用于首付的资金很难厘清所有权的问题，因为不可能在一份房屋协议下写上100个或200个人的名字。

    中国一线城市房地产市场当前疯狂的泡沫和过去两年中中国股市的泡沫非常相似。

    当杠杆泡沫破裂时，结果将会是非常惨烈的。

    这篇文章发表后，彭博社发表了题为“中国国家媒体就一线城市房价疯涨发布警告”的文章：

    “新华社记者表示，一些开发商和房地产中介通过制造需求强劲的假象来诱导恐慌的购房者尽快下决定。

    新华社援引未确认身份的分析师的数据，深圳超过30%的购房者的购房目的是进行投资。

    当地政府应该阻止房价过快上涨以及抑制利用金融杠杆的投机性购房需求。”

    之前所有人一拥而入的挤进股市，结果损失惨重。现在这一幕在房地产市场重现。

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