一线城市房价飙升 都是负利率惹的祸？

　　楼市显然是2016年初最火爆的市场。市场上跳价、杠杆、交易中心爆棚……，与此同时，政府又不断出台刺激措施，包括鼓励居民加杠杆，楼市正不断刺激着人们的神经。是什么让楼市如此火爆？这股热潮能否继续？

　　宽货币，负利率再度来临

　　海通证券李迅雷认为，2011年之后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。

　　换句话说，楼市火爆是货币宽松、钱太多了。尤其是从2014年11月起，中国进入降息降准周期，到2015年底，基准的一年期存款利率下降一半至1.5%，而12月的CPI增速为1.6%，也就是说实际利率为负，进入2016年，负利率仍在延续并扩大。

　　楼市尤其是一线楼市的“起飞”正是从2014年底首次降息开始的。而过去15年的历史数据也显示，在货币宽松之时，尤其是负利率时代，一线楼市的涨势最为强劲。

　　而2011年多个地区的房价出现下跌，同时钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关——2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。

　　(参见下图)

　　资产荒，投资客加杠杆抢筹

　　在一线的深圳中原地产总经理郑叔伦认为，前所未有的宽信贷是去年以来深圳楼价暴涨的主因。人民银行深圳中心支行的数据显示，截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%。2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。

　　更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

　　此外，2015年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

　　多种迹象表明，通过高杠杆来投资股市不仅仅是在深圳市，越来越多的一线、二线城市的购房者通过银行或者民间借贷组织来融资购房，楼市高杠杆已然成为一个越来越频繁出现的现象。

　　业内人士认为，之所以高杆杠资金增加，背后还有一个重要推手，即投机需求逐渐入市。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。

　　投机需求选择一线城市的房地产市场，某种程度也是没有选择。随着利率不断下降，尤其是进入负利率时代之后，资产荒开始蔓延。

　　而在此时，政府开始放宽购房政策，使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市，市场交易活跃推动房价上涨；而北上深等一线城市开始出现库存规模不足，更成为资金抢夺的香饽饽。

　　看短线，二线城市接棒放量？

　　对于楼市的短期走向，市场上有着不太一样的看法。上海中原地产一位内部人士表示：“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待，去年上海楼市的交易量很大，已经开始透支，目前的房价由于交易标的较少仍在上涨，但如果涨到购房者不愿意接手，市场自然会回调。而且，当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候，购房者也会犹豫。”

　　而中银国际分析师袁豪则认为，年初以来楼市利好政策密集出台，一线楼市销售火爆引发市场热议，并成为标杆，其热度也逐步扩散至二线城市，后续二线城市成交放量可以预期，而对于三四线城市仍持谨慎观点。

　　袁豪认为，虽然总体上对于房地产行业处于长周期拐点的观点并未改变，但目前经济形式下房地产作为支柱型行业的重要性凸显，政策的呵护备至以及预计后续一段时间的政策连续性将推动房地产行业短周期的结构性走热。

　　长线看，拐点或许已经出现

　　和袁豪一样，绝大多数分析师认为，由于人口结构的变化，房地产市场的长线拐点即将甚至已经出现。

　　长江证券分析师刘俊等人认为，房地产市场是“人口为本，资金为纲”。1998 到 2013 的十五年间，中国的地产业之所以能实现迅速增长，背后的重要支撑在于特殊时期两代人积攒了近30年的叠加需求骤然释放，并恰好与中国经济增长的投资饥渴相照应；对当下的中国地产而言，人口结构的改变，意味着需求的增长速度将趋缓，并最终转为下降；宏观经济增速走低，投资对地产的拉动将转为负面。地产行业的成长性正在缓慢消退，维持高速增长已经不再可能。

　　李迅雷甚至提出，今后我们面临的问题是如何避免房价大跌。他认为，中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。世界上没有一个只涨不跌的房市，关键是何时开始下跌。

　　过去那么多年里，凡是预测房价普跌都属于误判，所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价总市值占GDP比重等诸多指标，都不能成为判断房价何时见顶的有效依据。但随着时间的推移，房价出现普跌的概率也在越来越大。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。