因城施策努力 房价一定会稳住

　　首付贷整治不会"一刀切" 超六成观点支持治理

　　深圳出手整治“首付贷”，这一标志性事件一石激起千层浪。最新消息显示，北京、广州、深圳已经暂停了“首付贷”。

　　三地首付贷规模究竟有多大？监管层对“首付贷”的进一步管制措施会是什么？百姓对“首付贷”持何态度？券商中国记者进行了更深一步调查。

　　据券商中国记者了解，从3月初开始，深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查。

　　不会采取一刀切方式

　　面对火爆的一线楼市，监管部门正在着力防控风险。央行副行长潘功胜今日称，央行正与住建部、银监会等部门商量，酝酿一线楼市治理举措。

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵今日在接受媒体采访时则表示，如果没有购房的过高杠杆，就不会有房地产泡沫。

　　人人喊打的“首付贷”未来命运如何？

　　据行业人士透露，相关监管部门不会对“首付贷”采取一刀切式叫停的措施，而是将采取规范和叫停相结合的灵活措施，对合法合规且对市场冲击不大的“首付贷”进一步规范，对违法违规尤其是不具有相关业务资格，却行资金融通之实的业务，将严格叫停。

　　在3月8日券商中国《深圳出手整治“首付贷”，狂飙楼市遇首波“寒潮”》一文后的留言中可以注意到，避免一刀切，也是部分粉丝持有的观点。

　　粉丝“橙色杯里”就称，“切勿一刀切，正常改善型的抵押业务确实是优质的业务。”

　　粉丝“吴光富”留言：“首付贷，对于刚需者来说，是个好东西，对于炒房者来说，也是个好东西，关键是谁在用，怎么用。”

　　粉丝对“首付贷”遭监管又持何态度？券商中国3月8日发起的粉丝调查显示，认为“俺觉得它就是妖孽”的调查结果占比超过六成，认为是“欲加之罪，何患无辞”的仅点25%，不发表观点的占10%。

　　地产中介：首付贷不同于美国次贷

　　在深圳地区一位地产中介投资发展部人士看来，深圳叫停“首付贷”对房地产市场影响不大，这只是政府的一个态度而已，而且这个态度甚至被理解成了“不过如此”，“毕竟现在有钱人太多了。”这位人士称。

　　对于这些中介公司“首付贷”的资金来源，有业内人士对券商中国记者表示，有的中介公司是通过发行资产证券化（ABS）产品募集的资金，他们公司发行的某地产公司“首付贷”ABS产品户均借款50万至60万。

　　当然也有其他来源资金，前述投资发展部的内部人士表示，他们公司的资金都是自有资金，暂时没做证券化业务。

　　有人把眼下的地产加杠杆和2008年的次贷危机进行类比，一位地产中介研究部人士表示，和2008年美国次贷危机相比，现在市场仅是有很多“首付贷”，没有其它杠杆和次级贷款，虽然市场风险、杠杆较前期有所增大，但是远远低于美国2008年的次贷危机的次贷规模。

　　次贷危机发生前，美国实体经济跌至低谷，人口红利完全消失，金融风险大幅度暴露；而现在国内市场，虽然人口红利较之前在减少，但仍然存在，特别是一线城市和一些二线城市，中国已经开放二孩，今年年底就可以看到新生儿的增多，同时从国内现阶段的房地产去库存、货币宽松等利好政策来看，房地产的发展还有空间。

　　地产中介热衷楼盘买断或包销

　　上述地产中介投资发展部人士表示，他们公司也在进行一些楼盘的买断或者包销。在他看来，上策是包销，否则，买断二次过户手续太繁琐。包销的话他们会付保证金，保证一定时间内，开发商能收到多少资金，溢价部分归中介公司，其实就是中介公司和开发商对赌。

　　“作为一个房地产人士，本来可以好好炒房，非要去搞什么创业，非要炒股，我今天醒悟了！”这位业内人士忍不住感慨。

　　“首付贷”占整个购房的比例也不完全相同，一位中介公司经纪人告诉券商中国记者，“首付贷”的贷款额度主要看客户的资质。前述地产中介研究部人士表示，目前市场上可以做到一成首付，首付较一般的首套房三成首付少了两成，如果是一套500万的刚需房，首付仅需50万，直接少了100万，杠杆由之前的3.3扩大至9，确实加大了风险。也就是说，要是房价跌10%，投资客就有断供止损的可能。

　　对于深圳房价近年来的暴涨，业内人士表示，这和深圳人口结构和目前盛行的高科技、互联网创业大潮有关。以前的创业都是艰苦奋斗，现在很少真正的创业。有不少人是想方设法拉风投，然后给自己开高薪，再到处高薪抢人。

　　央行两副行长先后对一线房价过热表态

　　央行副行长潘功胜今日在政协小组会讨论时表示，解决目前的一线住房上涨问题，需要一些综合措施。央行正与住建部、银监会等部门协商，将对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，将不能跨界经营。

　　潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投资力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。

　　潘功胜昨日还就媒体广泛报道的“个人住房加杠杆的逻辑是对的”进行澄清。他表示，G20财长和央行行长会举行的记者会上，当时周小川行长的回答是“你提问的逻辑是对的”，并没有说“房地产加杠杆是对的”。

　　同日，央行副行长陈雨露称，近期部分一线城市房价上涨受自身一定的结构性失衡、微观经济主体资产配置和舆论炒作形成正反馈等因素影响。部分中介机构违规提供资金增加杠杆，也助长了房地产投机，不能简单归因货币政策。

　　中央政治局委员、上海市委书记韩正在“两会”期间也表示：“从上海的房地产市场来看，最近一段时间出现了一些非理性的过热的市场情绪，这种情绪抬高了房价，对房地产市场的健康发展是不利的，必须高度关注。住房是特殊的商品,政府必须加强调控,调控必须科学、符合规律。”

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵认为，今年以来，政府为了鼓励房地产去库存，将首套房首付比例由30%降到了20%。这本身已经是加了杠杆，但房地产市场还不满足，还通过场外配资、P2P等其他资金渠道，还有房屋中介做的一些首付上的贷款，比如首付贷这种产品，则会引起房地产市场的风险。

　　首付贷存量究竟是多少

　　网贷之家统计数据显示，2015年，正常运营的P2P平台中，有房贷产品的至少有664家，分布在29个省市地区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%。

　　根据借款人资质、平台的不同，首付贷的可贷金额也有所差异。据业内人士介绍，目前“首付贷”最多可以贷到房屋总价的20%，行业平均水平约为10%，杠杆比例达到1:4。更有甚者，将杠杆比例放大到1:10或更高。

　　中信证券[-1.18% 资金 研报]研报认为，这几年各类“首付贷”的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

　　首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何“首付贷”的利率都要远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，购房人通常不会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，很难想象有大量的居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。

　　其次，提供“首付贷”的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。

　　最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京由于有个人所得税征缴要求，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高--一旦买房人选择用较多按揭付款，则很可能造成税收负担上升。（券商中国李东亮 陈冬生 ）