华泰:远看营改增 盘点四方利益

　　本文作者为华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇。原文发表于微信号“ 小谢看地产”，授权华尔街见闻发表，未经授权不得转 载。

　　事件：国家财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，将于2016年5月1日起，全面实行营改增。

　　1、地方政府将死守土地，从最大化产业链收益到最大化土地收益　

　　由于增值税的70%归中央，且暂时没有出台政策，将税收从中央对地方进行返还，也就使得地方政府对土地出让更为依赖。同时，由于土地价款可以作为进项税额，会使得地方政府利益最大化行为从原来的追求地产产业链（可以通过营业税重复征收）转化为追求高地价。

　　一方面，在地方政府的财权和事权不统一的情况之下，以上的问题就无法得到解决。另一方面，相比于之前，房企也更容易承担地价上涨，例如，在考虑房价不变的情况下，地价占房价比重提高1%，按营业税征收则毛利润率下降1%，按增值税征收则毛利润率下降0.89%。所以，以上决定地价相比于房价涨幅将进一步加快，同时，地价占比高的城市相对更加收益，主要在一线城市。

　　2、开发类房企平均来看略有减税，边际行为变化将大幅度改变

　　平均来看，土地价款可抵扣的情况下，在平均30%的毛利率基础上增收11%的增值税，也即3.3%的增值税税率，而营业税税率为总价款的5%，相比之下，房企平均来看能够有占总价款1.7%左右的税收减少。

　　边际来看，按照营业税计征房企的盈亏平衡点是成本溢价营业税税率（即5%），而按增值税计征房企的盈亏平衡点回到成本价，而当前的潜在亏损企业主要出现在二三线城市，能够提高开发商的推盘意愿。

　　3、个人购买住宅税负基本不变，且由于不开增值税发票，预计未来也不会有变化

　　营业税是价内税，而增值税是价外税，同样的税率体现在个人购房者上，能够有1/(1+税率)的差别，所以，在当前新房交易上，对购房者的税负影响基本没有。

　　由于不开增值税发票，二手房交易将不能采取差额征税的方式，仅在一线城市的非普通住宅交易上有单独的增值额和征收率的要求，和此前也没有区别。

　　4、企业间行为出现变化，对房地产基金带来重大利好

　　与此相关的政策主要有3条，分别是：1）重组免征增值税；2）以固定资产核算的不动产或者在建工程可以分2年抵税；3）一般纳税人销售取得的不动产（也就是商场、写字楼的二手交易），采用增值额和增值税税率方式。这将在两个方面对房地产基金带来利好，一个是兼并重组，另外一个则因为股权类房地产基金以获取价差收益为目的，采用带抵扣的一般计税方法，能够比原有全额的简易计税方法更加优惠。

　　5、主体不同收益不同，对房地产行业整体略利好

　　更多的内容，请参见我们在《地产税制改革的历史得失，兼论营改增---地产三重器系列研究之税制篇（三）》中关于营改增的得失更为详细的论述和数据论证。

　　6、风险提示

　　房地产投资增速超预期下行。　

　　我们总结，与房地产行业相关的政策包括：1）销售不动产、转让土地使用权，税率为11%；2）向消费者个人销售不动产不开具增值税发票；3）资产重组中，将资产和相关负债、劳动力一同转让的，涉及的不动产、土地使用权转让免征增值税；4）房企销售房屋，土地价款可以抵扣应税税额，2016年4月30日以前按照简易计税方法的老项目除外）；5）2016年5月1日后，按照固定资产核算的不动产或者在建工程，可分2年抵税，第一年抵60%，第二年40%；6）一般纳税人销售2016年5月1日后取得的不动产，按增值额和5%预征率交税，销售在此之前的按照增值额和5%征收率交税；7）房企预收账款按照3%预征率预缴增值税；8）过渡期内，个人销售住房的，不满2年按照5%征收率计税，满2年的免税，同时，对北上广深城市，满2年的非普通住宅销售将按照增值额和征收率5%计税。