深圳楼市：拿高价地者最受伤?

　　3月25日，房价暴涨中的深圳(楼盘)终于迎来调控新政。新政要求非深圳户籍购房社保由1年改为3年，二套房首付提高至4成。深圳新政与上海(楼盘)相比较为宽松，业界人士对新政能否遏制涨势汹汹的深圳楼市持怀疑态度。

　　每一次的楼市调控都伴随着一系列影响，深圳楼市不可避免地迎来了一段调整期。

　　上涨动力不足

　　据《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解，新政后深圳楼市量价齐跌。3月27日成交仅42套，3月29日成交106套，成交量呈现不稳定状态。其中龙岗、南山以及宝安区域为楼市成交的主要区域，其中龙岗占据总体成交的半壁江山。

　　深圳中原研究中心王飞认为，目前成交数据不能准确反映新政后的真实市场，市场成交与数据之间存在时间差。新政提高了一部分群体的购房门槛，加上新政对楼市的影响暂时不确定，购房者夹杂着恐慌和观望等多重情绪，成交随之起伏不定。

　　由于新政提高了深圳购房门槛，导致购房需求挤出到周边城市，东莞(楼盘)、惠州(楼盘)楼市升温。楼市调控的真正目的凸显出来了。楼市分化严重，一线城市楼市火爆，三四线城市库存高企，去库存成为楼市主要任务。

　　据中原地产新房到访统计显示，从2月底开始，深圳新房访客出现下滑态势，新政后下滑幅度明显增大。二手房方面，从3月中开始客户到访量出现下滑，新政后下跌幅度达13%，降幅惊人，二手房报价指数从2月底开始连续下滑16%。

　　据了解，3月份深圳楼市成交逐渐下滑，楼市上涨动力略显不足。2月29日到3月6日成交1772套，环比上一周的3163套大降44%，而到3月第三周成交仅为901套。二手房市场，不少地区业主报价出现下降。

　　市场调整周期有多长？

　　调控的靴子落地，对于深圳楼市的意义不言而喻。中原研究中心认为，深圳将迎来长达6个月的楼市调控期。

　　第一阶段为新政出台后近1个月内，表现为楼市成交下降，价格将维持稳定，局部区域价格或微降。成交下降主要因为购房门槛的提高、市场的观望情绪加重、新政挤出效应带动周边城市成交上涨。

　　从报价来看，房源较多的南山、龙岗等区域放盘价格指数出现下跌，王飞认为这些区域由于客户的选择空间扩大，选择面广，存在价格微跌的可能性。

　　第一阶段过后，将迎来长达2~3个月楼市成交的萎缩期，价格开始出现微跌。在经历第一阶段成交量的下跌之后，价格上涨动力不足，实际成交价格出现下跌。王飞进一步补充，深圳房价不存在太大的下调空间，具体情况需要根据客户观望时长而定。

　　等到价格调整到一定阶段，将迎来第三阶段的成交量回升。按照以往经验，楼市调控的每一个阶段都不会持续太长的时间。

　　通过观察发现，在楼市调控期，不同阶段主要表现为成交量的不同，价格出现微跌，稳定是常态。李克强总理在参加博鳌论坛时表示，继续保持房地产平稳健康发展，避免房地产市场出现大的波动。语言简练，但是重点突出，未来楼市以维“稳”为主。

　　政府调控楼市的目的就是为了避免楼市出现暴涨暴跌，稳定是第一要务。可以预见，深圳楼价出现暴跌的可能性几近为零。