楼市延续分化格局 回暖恐难持续

　　楼市回暖恐难持续 需疏导宏观政策传导机制

　　导读

　　土地财政的式微，地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入，使得政府支出的盘子也比较大，政府支出增长容易，要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降，部分地区甚至会出现绝对值的减少，如何弥补这部分支出缺口，就摆在地方政府面前。

　　6月11日，国家统计局发布5月份全国房地产数据，1-5月份全国商品房销售额实现2.44万亿元，增长3.1%，为2014年年初以来的首次正增长。5月份当月，全国商品房销售快速增长，销售面积增长15.0%，销售额增长24.3%。

　　全国商品房销售面积及销售额，自今年3月份以来降幅收窄，销售额在5月份率先转正。其他指标，如房企开发到位资金、房企土地购置面积、房地产行业相关税收收入等均在5月份出现降幅收窄。但全国土地出让收入、全国房地产开发投资增速仍在下行通道中。

　　国家统计局投资司高级统计师王宝滨在解读5月房地产数据时表示，房地产开发投资主要先行指标有向好迹象，商品房销售明显回暖，重点城市更为明显。商品房销售市场回升，房地产调控政策效果开始显现，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

　　5月份其他宏观指标，也出现分化。如5月份规模以上工业增加值增速出现回升，但固定资产投资增速仍在进一步下行，全国财政收入仍然维持较低的增速。一季度以来，中央和地方政府出台的系列稳增长措施，似乎取得一定效果，但经济下行的压力仍不小。

　　5月份房地产市场释放的积极信号是否可持续？房地产市场的回暖对地方政府收入将带来什么影响？"土地财政"后续会如何？如何看待当前宏观经济形势？稳增长政策是否需要加码，宏观政策该往哪个方向走？带着这些问题，记者对北京大学经济研究所常务副所长苏剑进行了专访。

　　楼市回暖恐难持续

　　《21世纪》：数据显示近几个月房地产销售市场持续回暖，这波行情会延续多久？

　　苏剑：房地产销售走暖是正常的，毕竟政策环境变了。货币供应增加，利率在降低，对房地产市场有拉动作用很正常。但从长期趋势来看，此次回暖将不同于以往，不会像以前那样房地产一回暖，就带来房价每年20%-30%的上涨，房价上涨得快的甚至一年翻番。

　　这次回暖是短期的，能持续多久令人怀疑。中国长期人口结构决定了中国房地产市场的长期走势。最近房地产市场火爆，主要几个一线城市，某些城市部分地区房价上涨了40%-50%，北京的房价部分上涨了15%；但二三线城市并没有出现太火热的场面，尤其是一些小城市，住房供给已经严重大于需求。

　　房价的恢复，有可能带动一线城市后续的投资；但二三线城市供给已经过剩，商品房销售的恢复，是否会带动下一步投资，带来新开工项目的增长还不好说。单靠几个一线城市，对整个中国的房地产拉动效果有多大？由于数据不充分，不好判断；但估摸一下，带动作用不会太大。

　　我个人对未来房地产走势不看好，按照我们的研究，中国人口在2020年将达到峰值，现在只剩五年时期，房子是给人住的，到时候房子还有啥前途呢？

　　《21世纪》：5月份财政收入数据显示，房地产相关的税收收入降幅在收窄；但累计到5月份全国土地出让收入仍然是负增长，同比下降了约40%，降幅相比4月份还略有扩大。土地市场是否恢复得慢一些呢？

　　苏剑：这反映从全国来看，开发商拿地的积极性还没有恢复。

　　《21世纪》：房地产行业相关税收和土地出让金收入，即俗称的"土地财政"，地方政府很多项目建设、举债多倚重土地财政。土地财政收入减少会带来什么影响？

　　苏剑：政府收入减少，会带来政府支出的减少，这在稳增长背景下，会带来一定负面影响。土地财政一直就难以持续，地价靠市场定价，具有一定的运气成分；随着长期房地产市场的变化，土地财政的作用会逐渐减弱。

　　土地财政的式微，地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入，使得政府支出的盘子也比较大，政府支出增长容易，要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降，部分地区甚至会出现绝对值的减少，如何弥补这部分支出缺口，就摆在地方政府面前。

　　需疏导宏观政策传导机制

　　《21世纪》：一季度以来，各级政府出台不少稳增长措施，但5月份数据其实有分化，工业增加值相比4月份回升了0.2个百分点，但固定资产投资增速相较4月份还回落了0.6个百分点。如何看待当前宏观经济形势？稳增长效果如何？

　　苏剑：从5月份数据来看，稳增长是有效果的，但效果不明显。固定资产投资增速还在进一步下滑，工业增加值的增速增长只恢复了0.2个百分点，这可以当做是月度间的正常波动。

　　当前宏观经济形势，在于需求萎缩太厉害，这主要是两方面因素导致的，一是地方政府稳增长筹码减少，二是中国企业融资方式的转变使得固定资产投资增速持续下滑。

　　地方政府能做的事情非常有限，土地出让金增速下滑，甚至绝对量在下降；中央对地方政府债务的管理更严，以前依靠融资平台就能轻易借债，现在融资渠道在收紧；地方政府不作为的现象也越来越多，做事不如不做事安全等。

　　再者，股市行情的火爆，导致银行存款搬家，货币供给发生改变，货币乘数下降，实体经济的货币供给下降，M2增速比较低，只有10.8%左右，且一直在降低--但直接融资增加的部分，还不足以弥补间接融资规模的下降，这使得固定资产投资的增速一直在下滑。

　　《21世纪》：后续宏观调控政策应该侧重什么方面？

　　苏剑：当前财政和货币政策的传导机制都发生了改变，后续应该注重政策传导机制的疏导。

　　地方政府不作为，懒政惰政的现象较多，国务院总理李克强多次强调要督促地方政府积极作为；另一方面由于政府收入增速下滑，政府用于项目的支出减少。

　　现在货币政策运用中，往经济中注入一些资金，资金就流向股市；出于风险考虑，银行又惜贷，货币政策的放松并没有太多流向实体经济。

　　《21世纪》：如何疏导呢？对于积极财政政策，最近国务院要求加强财政自己的统筹使用力度，这是否能起到一定作用？

　　苏剑：要疏导财政政策，关键是要调动地方积极性，让他们愿意干活，这是个难题。货币政策方面也不好办。要么让直接融资尽快成长起来，能充分弥补间接融资的下降；要么就解决商业银行惜贷的问题。

　　稳增长还会加码

　　《21世纪》：当前经济形势，后续稳增长政策有必要进一步加码吗？

　　苏剑：这要看政策目标是什么，如果对增长很重视的话，那就有必要；如果只是保证社会稳定的话，那就不一定，因为就业形势没那么差。

　　但我相信稳增长的措施还会继续加码，因为在中央政府的优先序列里，稳增长是排第一的，目标还没实现的情况下，还会继续加码。

　　《21世纪》：最近国务院要求加强财政资金的统筹力度，让积极财政政策更好发挥作用，这似乎就属于财政政策疏导的一部分。未来如何稳增长？

　　苏剑：就如前面所讲的，要想办法疏通政策传导渠道。搁在以前，当前财政政策力度是够用，但由于财政政策传导机制发生改变，使得财政政策的力度有所折扣，所以积极财政政策的力度需要加大。常规的刺激方式，财政政策方面可以增加政府支出，多推进一些项目，还可以减税、增加转移支付；货币政策方面可以降准降息等。

　　减税是可行的，刺激的是市场端。政府支出政策传导机制较差，但收入政策机制没变，给老百姓减税、增加转移支付之类的，虽然对宏观经济的影响比支出政策要弱一些。

　　《21世纪》：今年前5个月全国一般公共预算收入同口径只增长了3.1%，增速较低。进一步减税，财政收支矛盾是否会进一步加大？

　　苏剑：收支缺口可以由中央发行债券，也可以让地方政府发债，总归不同于以前直接从银行贷款这种方式，未来政府举债应更多通过直接融资方式，让财政风险跟金融风险隔离开。

　　《21世纪》：最近国务院力推PPP模式，希望加大基础设施和公用事业领域的投资，并一直在强调投融资创新，对此如何看？

　　苏剑：这是以后的发展方向，但短期内不能指望。PPP作为一个大的制度创新，需要摸索试点，也会有一个学习过程。(.21.世.纪.经.济.报.道 .周.潇.枭)