实锤！房价开始下跌！未来该怎么走？

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　　在过去的两个半月，疫情从蔓延到逐步全面控制。大家自觉在家，出门小心翼翼。但是房产圈却异常热闹，人流攒动。

　　“开发商涨价！”“马上抄底！”“房价小阳春！”“报复性买房！”等一系列虚假繁荣的场景被开放商、中介、地产媒体联合起来，渲染的如同2016年房产大牛市。

　　特别到了三月末，一张巨沙雕的“涨价二十八宫图”流传在各大地产媒体圈、微信群中。

　　就是下面这张：

　　看的我好不尴尬。

　　2月10日，我们明确指出：
　　疫情后半段，监管断然不会率先启动房地产，而是率先恢复农业和物流，房价分化开启。

　　结果，两个月后的今天，那些当初嚷嚷抄底涨价的地产圈人士和中介纷纷被打脸。

　　根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据显示，3月份，有高达121个城市二手房价环比2月份下跌。

　　而其中，最令这些地产圈人士“意外”的是：具有象征意义的四大一线城市，北上广深房价全线下跌。

　　其中，上海下跌3401元，跌幅高达5.85%，位居四大一线城市“跌幅榜”首位。


　　▲数据来源：数据宝
　　不仅上海（-5.85%），广州（-3.63%），北京（-2.85%），深圳（-1.21%）这四大一线城市在下跌，二线城市中也有将近50%的城市房价环比在下跌。

　　习惯了房价天天涨的房产职业投资客肯定不接受这样一个现实，纷纷要求卖价以新房价格看齐，但这是你说的算的么？
　　根据链家的数据，目前基本上有7成数量的二手房，房东要下调报价才能成交。

　　所以，房价开始下跌已经成为实锤，房价下跌的城市越来越多，我们用事实说话，别再诡辩了，中介房吹吹们。


　　▲百城住宅下跌城市环比数量
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　　既然房价一季度下跌已成实锤，大家更关心的是未来房价会怎么走？
　　牛市里，大家从不看估值，因为有强烈的上涨预期，但现在，大环境变了。

　　国内外经济预期180度逆转，所以我们一定要冷静分析目前房地产市场了。

　　我们二月初判断监管不会率先启动房地产恢复经济，而是首先会恢复农业和物流业，接下来同时恢复制造业和正常社会需求，最后才会轮到房地产。

　　上述这一切确实按照我们的推演在走。

　　我并不是吹嘘两个多月前的预判多牛X，而是底层逻辑在那儿摆着。

　　但现在已经到了四月中旬，按监管逐步启动产业的轮动，在接下来的二季度里，是可以适当因城施策对房地产做一些放松的。

　　但整体而言，依旧需要仔细分析。

　　目前大环境有剧烈变化，房地产的估值，需要重新来判断。

　　我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值：
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　　租金
　　在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下，大家对于租金收益率自然不看在眼里。

　　但我刚才讲了，现在大环境变了，“房住不炒”下，房价暴涨预期越来越小，所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要。

　　目前，国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间，北上广深就没有超过1.7%的。

　　换句话说，市区一套800万的两居室房子，每月租金在1万左右。

　　如果考虑房屋折旧，对比国外动辄5%以上的租金收益率，国内房子的租金收益率着实不怎么样。


　　▲国内主要城市租金收益率

　　▲国外主要城市租金收益率
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　　收入预期与房价
　　再来说说收入问题。

　　从98年房改到2018年的这房地产的黄金二十年。如果说这一阶段的购房者有什么集体特征的话，就是随着国家经济总量的的不断抬升，人们收入持续增加，敢加杠杆了。

　　所以敢于加杠杆的前提有两个：
　　第一，预期房价中短期内大幅上涨，房价只涨不跌；
　　第二，预期自己未来的收入会持续快速增长。

　　这两个前提，第一个已经破灭。而第二个，随着全球经济步入衰退，国内也下调GDP增速，很多企业经营都出现了困难，别提升职加薪了，能有个稳定工作都是很多人的诉求。所以第二个前提估计很快也会破灭。

　　所以这时候，一个城市的房价收入比，就显得极为重要，因为这是真实的基石