李德林：楼市狂欢背后的真相

　　买房了吗？看到几千万上亿的房子都秒光，是不是开始怀疑人生？没有？那只能说明一个问题，你太穷了，贫穷限制了你的想象力。不是土豪太多，是房产商的套路让你意想不到，他们割韭菜，比A股的庄家狠多了。可问题的关键是，那些拿着企业救命钱的老板们，为啥不搞企业要去炒房呢？

　　现在房子已经成了一代人最大的梦想，没房子就没有爱情。尺度APP上有一个叫“暴走的桐人”的用户，他一个同学25万的年薪，却在西南买了N套房子，总资产3000万，身上的贷款总额2460万，放贷、信用卡能贷的款都贷了，每年还贷款240万。更狠的是，这哥们手上还有120万的现金，还想再买一套。超过80%的负债率，怎么做到的？如果你只有25万的年收入，你敢去搞2460万的贷款么？

　　不敢？是不是此时你正摸了摸自己的口袋，里面有一个存折，你刚刚把工资的50%存在上面，还有50%准备给女朋友买一束花，晚上去吃个路边摊儿？顺便回家的路上网购一点未来十多天的粮食。2460万贷款炒房？开玩笑。所以绝大多数的我们都是平庸的穷人。如果此时你一冲动，你也许成不了疯狂的炒房者，还容易成为房市庄家割的韭菜。

　　现在房市里第一大庄家就是房地产公司，上海深圳都出现了日光盘，甚至秒光盘。几千万上亿一套的房子，秒光，还要给人喝茶费，你才能看房。是不是此时你又摸了摸自己的口袋，看了看存折上的数字，翻出烂电视剧继续情绪激动呢？别激动，还记得炒股群么？50个人，有49个是托儿，只为套牢一个傻瓜。所以你别激动，那一切可能都是套路。

　　火爆的现场往往都是这样的：天不亮就有人排队，要么端着小板凳儿，要么靠在栏杆边，他们不跟旁人交头接耳，都埋头刷手机，内容可能更多的是一些长腿小姐姐，或者是各地老铁。等到楼盘一开门，恨不得把玻璃都给挤碎了。如果这个时候冒出一个排队时没有见过的愣头青，他们特自豪地说：这个地方很有潜力，升值空间很大，环境好等等，自己排队一晚上，就为抢到一套。这个时候如果你激动而忘记了对方身上浓浓的土腥味，完了，你极有可能马上就掉入到一个连环的坐庄陷阱里。

　　股票如果买错了，老子不玩儿了，割肉就是。房子可不是炒股票哟，如果你经不住那些所谓排队土豪的忽悠，这个时候再过来一位穿职业装，起码两颗纽扣没有扣的售楼小姐，再给你一套让你怦然心动的优惠，有可能你是看到售楼小姐的事业线而心动。可就在那么短短几分种内，你情绪激动，以为自己捡到一个大便宜，马上就交付了定金。于是，你上钩了。

　　只要你的定金一交，售楼小姐的事业线马上就消失了，这个时候姑娘们可就不怕你。买下房子，你再回忆一下那些给你吹风的土豪，是不是在哪儿见过？或者有一种火车站排队的画面，在你脑子里挥之不去？常识很重要，接下来你就会被开发商用常识教育你成长。房子要么你买下，要么你光屁股走人。

　　什么？光屁股走人？别激动。是真的哦，定金肯定是不会退给你了，为啥？法律上规定很清楚，开发商有过错导致交易失败，定金退还，如果只是你自己不想买了，对不起，不退。就算你想买，如果你的征信有问题，对不起，不是我开发商的问题，我收你定金不退是受法律保护的。歌词儿都唱了：冲动是要受到惩罚的。你的冲动会为那些托儿的提成做贡献，也会为售楼小姐姐辛辛苦苦露事业线买单。

　　除了售楼小姐的事业线，房托儿，开发商往往还在样板间上很用心，装修的都是豪宅款，你一进去就想拎包入住，恨不得直接就买样板间得了。等你收房的时候，发现就是冰冷的水泥格子，落差大，但来不及了。如果水泥标号好，算你幸运，你没看到那些漏水的，用手一扣就掉一堆沙的，那才让你真正窝心呢，想退？物业给你抹两铲子水泥就大恩大德了。

　　秒光的背后，你不要盯着墙上的销售表，绝大多数那都是给你看的。他们基本都是把不好卖的房子拿出来，告诉你第一期价格低，二期马上提价等等。他们熬鹰的目的是把好房子留着，等小区周边以及配套设施成熟了，价格就自然熬上去了。让一帮房托儿去搞秒光，只是演戏，烘托一下枪手的气氛感。可能等你都开始装修了，售楼部的小姐姐还在那里秀事业线呢。

　　看一个楼盘是不是真的有潜力，你可以看看政府的规划，看看周边配套设施的建设，别一冲动买到鬼城，到时候就真的鬼火冒哟。比如深圳，不要相信秒光，真正火爆的指标就是喝茶费。虽然监管一直在打击这个，真正的好楼盘那是需要喝茶费的。当然，也别盲目交喝茶费，你又不是土豪，又没有急到明天就要入洞房，查查开发商的背景以及调研一下周边环境。

　　现在真正是哪些人在抢房呢？如果你有25万年薪，没有2460万贷款的承受力，就不要去跟土豪们抢几万甚至几十万一平米的房子了，你抢不过的。为啥？现在不是利率下调了么？很多中小微企业都能拿到贴息的经营性贷款，那些企业主们转手就拿着钱去全款买房，然后再进行抵押贷款，钱到手继续买房，杠杆放了又放，你说你一个年薪25万的怎么拼得过？人民银行深圳支行说没发现资金违规流入市场的情况，不过存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况。

　　房住不炒没问题，可是在政策后面还有一句话：平稳健康发展。啥意思？就是房价不能大起大落，别说炒房的，第一个受不了的就是银行，就像“暴走的桐人”的那位朋友，你说房价真的崩掉，银行的贷款经理们第一个要哭鼻子。啥叫健康？就是不要一夜上天，搂着点儿。

　　现在炒房厉害的都是什么地方？其实很简单，看看人口流动。上海跟深圳净流入啊，虹吸效应之下，你觉得商品住房会下跌吗？还有各种大湾区等政策刺激。在外贸停止，内需提升空间有限的情况下，企业主扩大产能不是自己找死么？他们拿到成本低廉的钱，自然会去寻找风险低的资产，也就难怪那些企业主要拿着经营贷去炒房，甚至连那些银行信贷经理一看长舒一口气：要是经营贷去炒房风险还可控，就怕真去做生意。

　　北上广深各有招数，北京上海因为户籍的限制，金融调控，以及限购等政策，房价的涨幅短期内控制住了。广州加大土地供应，房价没有大幅度波动。深圳因为地方就那么大，口号是“来了都是深圳人”，自然房价飙升得快。如果你坚信未来的梦是美好的，在你的杠杆承受力范围之内，北上深买房可能都是资金的避风港。至于其他二三线城市，那就要看人口流动了，那些人口净流出的谨慎，就不要被那些坐庄的开发商以及售楼小姐的事业线给套路了。

　　(本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号:delinshe)（新浪财经意见领袖专栏作家 李德林）