高去化稳增长 旭辉释放“均衡效能”

　　据克而瑞研究中心最新发布的《2014年上半年房地产企业销售TOP50排行榜》(以下简称《排行榜》)显示，旭辉控股集团有限公司(00884.HK，以下称“旭辉”)以110.8亿元的销售金额跻身排行榜第21位，相较去年同期大幅度上升16位，其33%的同比销售增速甚至超越了一些一线地产企业。

　　在完成率方面，旭辉以50%的年目标销售金额完成率位居榜单第四。业内人士预计，旭辉全年或将超额完成目标。

　　旭辉集团董事长林中近日表示，正是基于对市场形势的精确判断，以及“三高一低”核心业务战略，旭辉才能再次实现逆市快速稳健的增长。

　　精准定位保障高周转

　　楼市下行压力下，去化率被看做房企是否能逆市突围的重要砝码，克而瑞也首次将去化率作为重要的衡量指标进行排名。根据统计，上半年14家去化率高于60%的房企中，旭辉以65%的高去化率名列第8位。克而瑞认为，这部分去化率高的企业对销售率和开盘率均有严格的要求。

　　上半年，旭辉多个项目开盘均实现高去化率。以日前重庆旭辉新推出的蔚蓝公馆项目为例，在开盘当日即创造了1.5小时“日光”的良好业绩，揽金2.08亿。此外，于6月初推出的上海新城·旭辉府项目，也在开盘当日实现了去化九成的佳绩。

　　业内人士分析，在当前日益分化的市场格局中，清晰的“主打刚需”产品定位策略，是旭辉得以实现65%的高去化率重要原因之一。

　　与部分房企通过调整商办销售比重来影响整体销售的策略不同，旭辉一直坚持刚需住宅占比达70%的“721产品战略”，其余20%为销售型商办，10%是其他创新类产品。而上述重庆和上海两个项目均为低总价、高性价比的全能小户型，都是主要针对首置、首改为主的刚需人群。

　　近日，林中在公开场合阐释产品定位时也表示，“尽管目前市场存在不确定性，但无论政策怎么调控，首次置业需求和首次改善需求这两部分的刚需，将成为未来几年支撑中国房地产发展的主要动力。”

　　同时，旭辉一直强调的高周转战略，也是其实现快速去化的另一个重要原因。旭辉内部对高周转战略做出量化指标：8个月开盘、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金，即所谓的“8611战略”。

　　此前开盘的新城·旭辉府项目就是“8611战略”执行的典型代表，该项目从拿地到开盘，仅用了8个月时间，其中还包括一个春节小长假时间。据悉，目前旭辉的绝大部分项目都达到了从拿地到开盘仅需8个月的运营标准，在局部城市，时间甚至被压缩至6-7个月。

　　值得强调的是，房企的高去化率并不等同于低价抛售。上半年，旭辉在去化率高达65%的同时，销售均价的涨幅也较之去年超过了两成，均价排名位列《排行榜》榜单的第19位。旭辉相关负责人认为，在刚需占比达70%的产品结构中，仍然保持着一定比例的均价增幅。这意味着旭辉一直在追求有质量的增长，其项目品质确实受到市场追捧。

　　现金为王伺机“抄底”

　　过去三年，旭辉已经保持销售额年复合增长率超过40%的连续强劲增长。而上半年多个项目的快速去化又为旭辉带来110亿的销售回款，保持充沛的现金流。

　　据林中透露，旭辉往年总资产中现金的占比为10%至20%，2014年现金持有的比例可能还会继续放大。旭辉在现金流管理上一贯具有前瞻性。“在市场好的时候，有的企业拼命用手上的现金去换资产，等到市场不好的时候可能要通过变卖资产来换现金，所以一定要时时刻刻保留有充足的现金流。”

　　2013年旭辉的净负债率为67.6%。林中说：“公司上市以来，采取了许多举措降低负债率，目前，旭辉的净负债率在业内属于较低水平，公司正‘行驶’在安全区间。”

　　且利好消息是，旭辉的债务结构正在进一步优化，通过海外发债等形式，旭辉短期偿债压力明显下降。而就在两个月前，旭辉刚从建设银行总行、上海农商银行两家银行获得80亿元授信支持。

　　上市以来，旭辉拿地积极，实现了以“长三角”、“环渤海湾”及“中西部”三大区域的全国化布局。但根据记者梳理，旭辉今年上半年仅获得6幅地块，购地支出总金额不足24亿元，与2013年相比在土地市场相对保守。

　　2014年，旭辉的策略是多卖楼、少买地，现金为王，但林中也坦言：“当地价下跌到合理区间后，我们会在部分看好的城市果断‘抄底’。”

　　克而瑞此次发布的研究报告中也预计，今年四季度，土地价格或将跌入谷底，成为企业抄底拿地的最佳时机。房企可提前准备资金，瞄准机会实行战略性收购。