农房借壳前激进拿地 接手光明土地未定

　　随着海博股份(600708.SH)7月底的一纸公告，宣告光明集团旗下的农房集团将由此正式借壳上市。然而，就当农房集团借壳上市之时，外界对于背后大股东光明集团的巨额土地储存给予了高度关注，此前更有消息指出，光明土地存储量达到近百万亩，并称，如果将这些土地资产盘活入市，那么光明集团将成为“隐形地王”。

　　不过，不管是光明方面，还是市场上对其深有了解的相关人士均对21世纪经济报道记者表示，该说法实属牵强。

　　近日，海博股份正式公布了与农房集团的正式重组方案，将把物流业务之外的业务置出上市公司，同时注入农工商房地产(集团)股份有限公司(下称“农房集团”)100%股权和农房置业25%的股权。拟注入农房集团100%股权的预估值为79.5亿元，拟注入农房置业25%股权的预估值为0.79亿元。据了解，农房集团此前也曾谋求过IPO上市的模式，但受到整个融资收紧的大环境影响而未能如愿。

　　根据农房集团公布的数据显示，农房集团2013年净利润4.28亿元，连续两个会计年度净利润下滑。4.28亿元净利润较公司当期100.59亿元营业收入，净利润率只有4.25%。

　　除此之外，从资本市场的反应来看，情况也并非乐观。6月12日，也就是此前停牌三个月，变身房地产企业的海博股份首次复牌之日，早盘即以8.35元的跌停价开盘，且全天跌停板再未被打开，至收盘时，跌停板位置有逾1700万股的封单。而且从上交所的公开交易信息来看，机构资金的逃离成为了复牌首日跌停的主要原因。

　　一位券商人士告诉记者，公司在重组后变身为房地产开发企业，而当前地产行业景气度向下逆转预期强烈，这令不少资金对该股后期走势相对看淡，引发了公司复牌首日，机构资金纷纷撤出的状况。

　　尽管农房集团近年来业绩下滑，但是公司此次在方案中所估值的79.5亿元的资产价值，却相较其母公司所有者权益的账面价值有83.82%的增值。

　　“资产价值的增值则是对其现有土地储备以及其背后大股东光明集团旗下巨额土地存储量的信心体现。”上述券商人士告诉21世纪经济报道记者。

　　根据公开资料显示，去年6月以来，农房集团至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，与之相对比的是农房集团整个2013年的合约销售额约为110亿元。截至2013年末，农房集团土地储备300余万平方米(约4600多亩).

　　“一般为了提高自己的估值，开发商都会提前激进拿地。”一位分析人士透露，“这也是方案中资产有超过8成增值的部分原因。”

　　而根据海博股份发布的公告披露，农房集团土地储备的比重为：上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%；外地占35%，外地项目中省会城市占16%，其余为外地三、四线城市。

　　除此之外，农房集团董事长张智刚就曾在接受媒体采访时表示，“大股东光明食品集团手中还有不少土地，通过‘退二进三’的方式，这些土地有可能会由我们接手。”

　　同时，根据中金公司的一份报告显示，“对接光明集团，积极参与‘退二进三’。光明集团旗下符合上海‘退二进三’计划的存量土地，在上海市区有30多块，面积上千亩。”

　　不过，21世纪经济报道记者随后试图向农房集团求证该数字及消息，截至发稿前，并未获得明确回复。

　　农房集团的一位内部人士告诉21世纪经济报道记者，“目前农房集团究竟将接手大股东多少比例的土地并不清楚，而且这个比例要由大股东光明集团来决定，另一方面，现有已经接手的土地比例，也没有相关的统计。”

　　根据多位业内人士的分析，相对于农房集团的“突进式”拿地，机构则更关心背后大股东光明集团的巨额土地储备。此前，市场有消息称，光明占地99.4万亩，如果将这些土地盘活入市，那么光明将成为隐形地王。不过该说法受到了光明方面人士的否认：“这样的说法过于牵强，光明集团的土地包含的种类多样，有农业地、工商企业用地，不能简单依靠做加法把这些都加起来，得出光明集团是地王这样的结论。”

　　一位熟悉光明集团的券商人士告诉21世纪经济报道记者。“此前的消息把土地的价值想象得太简单了，如果按照这样的算法，一些大型企业的土地储备量也都非常大，市场上要出现不少类似情况的‘地王’。”