上实城开：深耕发展 做强做大

　　上实城开董事局主席季岗接受香港媒体群访

　　导语：作为在香港上市多年的上实城开，在企业发展方面一直备受香港媒体的关注。5月15日，上实城开董事局主席季岗于上实城开集团上海总部会见香港媒体。在此次会见中，季岗主席就上实城开未来发展情况、战略部署及项目计划与媒体人士进行了深度交流，并让媒体对于内地房企的上市情况有了更为深入的了解。

　　企业发展集中深耕 做强做大

　　在企业经营与运作上，上实城开一直在不断寻求着发展与突破，对于未来的企业发展，季岗主席表示，公司会继续谋求改革，包括寻找新的商业资产运作形式，摸索新的拆迁开发模式，未来亦会继续寻找与其他公司合作的机会。同时整体战略仍将继续贯彻公司现有战略思路，不会作大调整。

　　其中，在战略定位上，计划从全国性公司向深耕优质区域的房地产公司过渡；产品定位上，力求以中高端为主体，以住宅为主，商业为辅，同步推进，同步开发；在战术上，公司还会有一些新的变化以及阶段性的调整。

　　除此以外，围绕新常态下的新形势变化，上实城开将会于近期重点着力于以下几件事：

　　一、进一步优化项目的区域布局，将聚集新的资源投放于长三角及沿海地区，其中以一二线城市为主体，逐渐剥离不符合本身长远发展的资产。上实城开目前在12个城市有24个项目，季岗表示，根据在长三角沿海城市的定位，将继续出售非布局区域资产。

　　二、加快商业资产的整合，形成非常好的发展思路和品牌。现有物业加上规划和在建项目，未来可租赁建筑面积不少于100万平方米，租金收入将大幅上升。目前公司租金收入占比约6%，占总资产比例则约13%，预计三至五年后，商业物业资产占比可大幅提升至30%。

　　三、稳步改善毛利率及盈利水平。上实城开今年销售目标约45亿元（人民币，下同），略低于去年的47亿元销售，季岗解释到，主要在于过往有较多经济适用房销售，未来公司发展将以商品房为主，减少经适房比例，因此不希望透过减价促销等方式推动销售金额以维持较高毛利，他亦估计今年毛利率，可与去年的38%相约；此外，在建项目有很多为投资性物业，将来可能保留作出租用，所以销售目标没有大幅增长。

　　四、加快现有项目的开发节奏和步伐，让它能够找出形象，找出应有的效益，同时树立起应有的整体品牌和团队的形象。

　　核心项目 明年或将集中发力

　　另一方面，上实城开对于旗下的大型综合体项目仍将予以大力支持。自2011年涉足商业地产始，目前城开已手持多个上海大型项目如滨江城开中心、闵行城开中心、上海世贸商城及莘庄综合交通枢纽项目等，将为集团带来不少于100万平方米的商业楼面面积。在核心项目的发展方面，已分别进行了布局与开发，预计明年几大项目将集中发力。

　　上实城开与新鸿基地产合作的上海莘庄综合交通枢纽项目快将出台。项目是上海首个在成熟小区上空重新规划的大型综合体，总投资约100亿元，建设期约8年，土地成本每平方米4,463元，商场面积达13万平方米，住宅部分已开工，明年10月应可达到预售标准。首批推363个产品，全部是约150至170平方米的三房产品和约100平方米的两房产品。

　　去年上实城开和南丰集团合作收购老牌商场上海世贸商城，目前商场区域入驻商家逾1200个，出租率为90％，写字楼为95％，今年贡献租金预计逾3亿元。之后将调整商场定位，或成为进口商品保税区（可暂缓缴纳进口税费），并计划增加两层餐饮休闲区域，提升租金水平。季岗表示，未来仍会继续与其他公司合作，这种合作可互补优势，亦不排除与国际企业合作，合作范畴不单止是房地产，并会涉及文化产业机构，这些机构可在旗下上海世贸商城举办推广展览。

　　今年下半年，徐汇区的滨江城开中心将开始动工，预计2017 年出地面。规划地上总建筑面积28.5万平方米，地下拥有4万方的带产权商业面积，总投资100亿元。届时将出售部分其他出租，土地成本每平方米1.5万元。由于其体量大、投资大、区域好的特点，未来有望成为徐汇区新地标。同时，闵行城开中心亦正在建设中，总建筑面积52万平方米，致力打造成香港“太古城”，3栋写字楼预料最快2016年完成，土地成本每平方米7,500元。

　　除了以上四个大型综合体项目，上实城开也将继续强化本土优势，利用工业区二次开发和旧城改造等方式，增加获取新项目。目前已就首块旧城改造土地与上海松江政府签订合作协议，同时获得上海市政府邀请参与上海城中城发展计划。对此，季岗表示，这些上海旧有工业区的改造及城中城改造，政府倾向以国企背景为主的企业参与，对公司发展前景将起支持作用。他透露，目前上海约有30多个城中城项目，相信若发展中的第一个取得成功，对公司取得其他项目将大有帮助，未来还会在奉贤、金山等地寻找机会。

　　上实城开兼备全国50强房企与上市公司双重身份，始终谋求在稳健发展中有所突破，专注房地产开发同时，拓展更多融资途径，增加资本市场运作能力，则是企业迅速成长发展的必经之路。