SOHO中国CFO九年换四任 引发市场对转型之路担忧

　　cfo九年换四任 净利暴跌94%

　　时代周报记者 胡天祥 发自深圳

　　穷则思变，不变死，变尚有希望。

　　9月11日，在加盟soho中国（00410.hk）仅一年后，林战便辞去了公司执行董事及首席财务官（cfo）职务。这已经是soho中国自2007年上市九年以来离任的第四位首席财务官。

　　这则人事变动公告，再次引发市场对soho中国转型之路的担忧。被董事长潘石屹[微博]寄予厚望的3q业务盈利贡献待考，加之正逢业绩下滑之际，种种因素叠加，似乎给外界质疑增添不少可信度。

　　转型之路未见成效，“悔棋”还是继续走下去？时代周报记者试图联系soho中国询问，负责集团媒体对接工作的俞女士称可将采访问题发送至公司邮箱，但至截稿前，记者未收到回复。

　　财务隐忧

　　9月11日，soho中国召开媒体发布会，潘石屹跟媒体记者围坐在一起，谈起了公司转型以来的表现，“从今年下半年开始，我们的租金收入就大幅度起来了。现在回头看，3年前我们决策时，很多信息并不清楚，但现在我们认为是非常对的” 。

　　不过，在此之前，soho中国交出一份并不尽如人意的年中成绩单。

　　今年上半年，soho中国实现营业额约3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降了约94%。其中，公司净利润约为1.35亿元，同比下降了95%。

　　财报公布当日，soho的股价即下跌7.8%。这无疑给最近一直尝试在互联网领域有所建树的潘石屹，迎头泼了一盆冷水。

　　对于业绩下滑，soho中国解释称，主要原因是集团业务由“开发－销售”转型为“开发－持有”，从而导致物业销售收入下降所致。而毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降。

　　2012年8月，soho中国宣布转型，从散售转向自持。不过转型这步棋，在正式宣布转型的前两年，soho中国已经开始着手准备。

　　时代周报记者翻阅soho中国历年年报，数据显示，2010年，soho中国开始清退销售人员，彼时，其销售人员占比15.27%，在2011年同期，占比4.11%；在2012年末，其年报显示，总雇员有2582人，其中北京和上海的销售人员161人，占比6.24%；在2013年的中期报告中，销售和租赁人员仅占比3%，物业公司雇员占比69.46%。

　　销售金额上，2010年，soho中国的销售额达到历史最高的238亿元，随后的三年，销售业绩大幅下滑，2011年为109亿元，2012年为94.68亿元，2013年则下滑至46.87亿元。

　　眼下，潘石屹则用公司现金流和负债率的具体数据回应了各方质疑，“截至目前，soho中国净负债率为25%，拥有近100亿元的现金”。

　　潘石屹说，投资者关心的问题主要有两个：第一个是负债率，第二个是现金流能不能支持住。

　　历年年报数据显示，五年间，soho中国负债率虽远低于同行水平，但也一直呈现上升的态势。2010和2011年公司的净负债率分别为-57%和-10%，2012年净负债率转正，为2.6%，2013年则猛增至17%，截至2014年年底，soho中国净负债率上升为至19%。

　　8月26日，标准普尔宣布，将soho中国的长期企业信用评级由“bb+”下调至“bb”，展望负面。他们将soho中国财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。

　　标准普尔信用分析师廖美珊表示：“由于soho中国向‘建设并持有’业务模式的过渡进程慢于此前的预期，因此该公司财务杠杆将在2015-2016年维持在高位。”

　　上海得失

　　在大步转型过程中，soho中国董事长潘石屹似乎正在向李嘉诚学习。

　　年报显示，2014年，soho中国没有买入任何一个项目，反而大举卖出套现。

　　在上海市场难有起色的境况下，这家拥有现金最多的中国房地产公司抛售了位于上海的静安广场、海伦广场、虹口soho三个项目后，套现近83亿元。该举动也引发了一场业界对其转型遇阻的猜测。

　　今年2月27日晚，金融街控股对外发布公告称，公司已同soho中国达成一项收购协议，将以52.32亿元收购soho中国位于上海的两个项目。

　　有分析认为，soho中国出售上述项目的主要原因在于未来收益的不确定性。以如今的成本，soho中国上述项目租金减去大楼维护和管理费用后，回报率可能不足5%。

　　此前，同策咨询研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者，静安项目的单位价格约为2.85万元/平方米，而海伦广场项目的单位价格约为1.82万元/平方米。这场交易中，soho实际上并无从中获利，只是加了点财务成本而已。

　　易居(中国)控股公司执行总裁丁祖昱告诉时代周报记者，soho中国出售上海项目说明其上海战略的失败，“从2012年潘石屹提出soho不再散售，改为持有物业并出租开始，就标志着soho销售模式的溃败。从2013年年底爆出soho要出售上海的3个项目，到现在成功地交易了两个，又代表着soho上海战略的全面调整”。

　　事实上，从2009年开始，soho中国便开始大力开拓上海市场，从公司的数据来看，上海市场明显是公司发展的重点区域。从在售项目以及在建的项目分布来看，公司75%的项目位于上海市场（按建筑面积）。

　　但事与愿违，一方面soho中国原先擅长的收购烂尾楼改造后再出售的模式发展进入瓶颈期，二是从北京到上海，soho中国面对的是不同的消费者和市场，公司没有针对在上海市场推出有效的本土化产品和营销措施，导致项目开发销售的效果并不好。

　　虽然此后，潘石屹公开表示，出售上海项目属于“开门做生意，买进卖出很正常”，却仍未消除市场上的各种疑虑。

　　新盈利点？

　　改变迫在眉睫。

　　2015年2月，soho中国推出了一站式o2o共享办公空间