金融街广州地王困局：高价地“紧箍咒”待解

　　金融街广州地王困局：广州掌舵者离职 高价地“紧箍咒”待解 

　　本报记者 刘力图 广州报道

　　随着金融街控股股份有限公司广州区域关键人物郑周刚递上一纸辞职信，金融街控股(000402)在广州暂时群龙无首，其外扩战略布局面临新的挑战。

　　进军广州市场被金融街控股视为向外扩展路径的重要一步棋，该房企去年刚举步踏入广州门槛，便在短短时间内拿下广州多宗高价地块。部分项目虽然在今年问市，却在楼市变化的压力之下如履薄冰，受到广州“领军人物”郑周刚离职、广州高价地难消化的“紧箍咒”等叠加因素的影响，金融街控股的高成本投入能否漂亮解套仍然成谜。

　　突发离职

　　日前，金融街控股发布公告，身为金融街控股广州置业有限公司董事长、金融街控股股份有限公司副总经理郑周刚因个人原因申请辞去公司副总经理职务，辞职后不在该公司担任其他任何职务。

　　“挺惊讶的，郑周刚属于金融街控股的老臣子。”一位曾与金融街控股有多番合作的某机构华南区负责人陈先生向记者指出，在金融街控股广州开拓事业中，郑周刚一直身负重任并以“领头羊”的身份指挥布局。

　　有报道指出，郑周刚曾任金融街控股董事会办公室主任，北京金融街控股投资(集团)有限公司房地产事业部经理，公司总经济师，随后成为金融街控股广州项目掌舵者。

　　不少外地房企驻广州项目的负责人曾感慨，广州房地产市场在多个一线城市中相对较封闭，“过江龙”外地房企要拿到优质地块并非易事，尤其对于刚刚试水广州市场的房企更是难事。

　　金融街控股在广州的“首战”是在去年2月多家知名房企参与角逐的竞拍上，以重金29.94亿夺得广州荔湾区新地王，随后在当年7月掷金8亿拿下了广州番禺区新地王，以及花5亿多将广州萝岗区一宗宅地收入囊中。到9月，金融街控股再次扩充广州老城区新版图，拿下广钢新城的新地。

　　“金融街控股能够在去年的进军‘首秀’中，一举拿下广州地王以及多宗贵价地，整个团队在背后做了不少工作，尤其是政府关系这块。”广州某房企一位接触过金融街控股广州团队的人士表示。

　　“难啃”的地王

　　短短不足一年时间，金融街控股在广州土地市场上挥金超过76亿，其“金融街控股模式”引起广州业界惊叹。

　　然而，领头人物暂时缺位以及广州高价地难消化的“紧箍咒”可能让这位新贵面临被动困局。

　　“公司拿到地之后并没有放缓脚步，日以继夜地推动开发进程，才一年左右的时间，这个项目就已经开始对外销售。”金融街控股融穗华府的销售负责人向记者表示，该项目于今年8月开始面市，“当时拿了地王就要打造金融街控股品牌的标杆作品”。

　　该项目片区中原地产一位负责人分析，目前该项目仍未对外定价，参考周边相似楼盘的售价，应该在3万至4万元/平方米之间。

　　事实上，作为金融街控股的“地王”项目，该项目楼面地价高达20337元/平方米。业界分析，按照该区域的地价水平分析，大部分项目如果售价在4万元/平方米左右才仅能保本，而目前该楼盘周边楼价约在2万元/平方米左右，仅为保本价的一半。

　　去年金融街控股拿下的广州番禺区地王项目融穗澜湾已于今年8月底开盘，该项目对外声称项目开盘首日已售罄，开盘售价最高到2.5万元/平方米。然而，网易房产统计数据显示，该项目平均售价约在2万元/平方米，与1.14万元/平方米的起始楼面地价相较，利润空间并不大。此外，该楼盘的售价已是该区域的高位。

　　值得关注的是，大部分在广州拿下“地王”、“高价地”的房企或多或少正遭遇“面粉比面包贵”的尴尬境地。

　　方圆地产首席分析师邓浩志对外分析，近两年的地王亏本入市已经成为广州的普遍现象，楼市虽然复苏，但仅是成交上升，楼价并未大涨，开发商的利润不会因为成交上升而好转，地王项目要“解套”相当不容易。一方面开发商在拿地时政府已经要求在限定时间内开发，而上市房企需要保障资金流向股东交代，因此就算是亏本卖楼，也需要赶紧开发上市。

　　上述受访业内人士指出，项目开发仅不足两年，举足轻重的团队负责人离职，可能与上述压力有关。

　　外扩战略新挑战

　　金融街控股进军广州的豪掷重金拿地模式正面临高价地遭受“绑架”的窘境，其外拓战略也备受考验。

　　金融街控股2015年中报显示，房产开发业务方面，金融街控股实现营业收入42.31亿元，同比增长12.72%；此外，其毛利率为20.88%，较去年同期下降10.97%。毛利率下滑的主要原因在于主动调整供求关系失衡城市的销售策略，以期加快存货去化，加快资金回笼；另外本期结利项目在产品区域、类型、区位和去年同期存在差异。

　　值得关注的是，在结算期内该房企有较多毛利偏低项目，如重庆融景城税前毛利率仅约6%。

　　金融街控股副总经理王志刚曾表示，在未来的拿地策略上，金融街控股的重点是“经济发达地区”。在2014年，金融街控股将加速全国化布局，尤其会聚焦一线及准一线城市寻找发展机会。进驻上海、广州，是公司布局一线城市非常重要的步骤。在可预期的未来，金融街控股布局一线及区域核心城市的战略不会改变。

　　瑞银证券研究报告分析，金融街控股结算期内，扣除后为主营业务亏损，由于公司结算速度和2014-2015年销售额低于预期，将下调对该公司的盈利预测。

　　此外，在高成本外扩战略落实的同时，房企还需要保持资金成本和财务数据的平衡。上半年金融街控股分别于4月28日发行24亿元的年度第二期中期票据和8月30日发行40亿公司债券，期内共计发行52亿元中期票据，以及于6月24日发行15亿元境外人民币债券，以期降低公司融资成本。