华润置地一线城市狂圈地 烧钱返城靠融资续命

　　中国经济网北京9月25日讯(记者 郭晓伟)对一线城市的短暂告别，让华润置地渐渐淡出了行业巨头的行列。2013年6月，进入吴向东时代后，华润置地开始了轰轰烈烈的“返城”计划。

　　2013年8月16日，华润置地以109亿元拿下深圳前海首批出让土地中的最后一宗地，成为当时地王。四天后，华润置地宣布启动77.5亿港元(约61亿人民币)的融资计划，成为房企年内最大笔融资。当年12月，华润置地前海地块便投入开发。一线城市高价拿下地王项目，随后大手笔融资，进入快周期开发，成了华润置地吴向东时代的缩影。

　　虽然去年11月吴向东辞去董事会主席一职，但在后吴向东时代，华润置地的这个特点并未改变。统计数据显示，截至目前，华润置地今年已在一线城市三夺地王；分别为北京市丰台区花乡白盆窑居住地块、上海闸北区市北高新技术服务业园区n070501单元10-03地块和09-03地块。

　　华润置地财报数据显示，仅今年上半年，华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地，其中仅北京、上海区域拿地支出便高达244.72亿元。

　　屡夺地王背后，是华润置地资金运作步伐的加快。

　　融资方面，华润置地抛出了配售、境外偿债等多种融资手段，合共集资约202亿元，全部用作收购土储、开发成本，以及作一般营运资金。华润置地半年报数据显示，截至今年6月30日，华润置地综合借贷923亿港元，折合人民币近761亿元，但现金及银行结存不过426.3亿港元，折合人民币351亿元。

　　因此，有媒体质疑，华润置地一线城市高价囤地，势必给会使资金链承压；大量的地王项目，也对快周转提出了更高要求；加上华润置地调整转型，以这样的方式重返一线城市确实存在赌博的成分。

　　关于上述问题，中国经济网记者联系华润置地相关部门负责人，对方并未给出正面回应。

　　狂奔的地王缔造者

　　曾经的华润置地，选择了离开一线城市。不过，在二三线城市毛利率下降后，华润置地决定重返一线城市。

　　2013年6月，吴向东接替王印成为华润置地董事会主席后，针对华润置地逐年下滑的毛利率，推出了重回一二线城市布局的战略调整。随后，华润置地开始了在一线城市快速跑马圈地的步子。

　　相比过去，吴向东时代的华润置地发展速度较快，因此吴向东也被普遍看作是“激进派”。

　　根据之前吴向东任职时的战略规划，2014年华润置地将迎来商业地产加速发展期，预计2017-2018年期间将迎来商业地产的高峰期。商业地产预计每年能提供几十亿元的租金收入、几十亿元的利润，可以为公司带来约计几百亿元可以结算的销售额。

　　另外，吴向东曾提出的“1000亿”目标也常为人所提起。

　　不过，2014年年底由于宋林案等原因，吴向东辞去董事会主席一职。华润置地进入后吴向东时代。

　　吴向东不在的日子，华润置地执行董事、副总裁唐勇让激进的风格得到了延续。今年，华润置地在一线城市屡夺地王便被看作是最有力的证据。1月7日，华润置地联合首开、平安联合竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，总价86.25亿元。3月20日，华润置地联合华发以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区n070501单元10-03地块，楼面价3.49万元/平方米，刷新上海地王纪录。6月3日，华润置地联合华发以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区n070501单元09-03地块，楼面价3.81万元/平方米，再刷上海地王纪录。

　　二线城市土地市场上，华润置地也频频出手。就在上月底，在武汉光谷地块的争夺上，华润置地再次拿下了地王。

　　融资之门大开

　　在一线城市高价拿地的同时，华润置地的资金运作也明显提速。

　　公告数据显示，3月31日，华润置地刊发公告称，公司作为借款人就总数为1亿美元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。此贷款融资到期时间为自该融资首次提款日期起计为期四年，或融资协议签署日后51个月。

　　4月23日，华润置地发布融资公告称，已就总数为78亿港元的定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议，该贷款融资自首次提款日期起计为期四年。倘若华润集团不再为公司最大单一股东；华润集团不再持有不少于35%的公司已发行股本；或华润集团实际上失去通过公司股东任命公司董事会董事的权利，将构成该笔贷款违约。

　　5月12日，华润置地发布融资公告，共发行三笔境外票据，折合人民币为121亿元。具体来看：一笔为8亿美元、2019年到期利率为4.375厘的票据；一笔为7亿美元2024年到期利率为6.00厘的票据；另一笔为35亿港元2029年到期利率为6.1厘的票据。

　　一天后，华润置地又宣布以先旧后新方式配售股份来集资101亿港元，华润集团先以每股25.25港元出售4亿股现有股份，然后以同样价钱认购4亿股新股，增发股份相当于5.77%扩大后股本，而配售价较配售前的收市价27.15港元折让7.0%。

　　这笔2015年以来香港资本市场最大的房地产公司配股交易，当时便引起了多方关注。

　　有行业人士认为，从上市公司基本资金面来看，截至2014年年末，其手头持有的现金还有403亿港元，现金短债比为2.1，并没有迫切的资金需求；因此有人提出了华润置地借资本市场圈钱的观点。

　　烧钱拿地的隐忧

　　不过也有分析人士指出这与其在土地市场的 “大手大脚”密不可分。

　　一位分析人士告诉中国经济网记者，一线土地资源的稀缺性，决定了拿地成本居高不下；而对于一家房地产企业而言，拿地所占用的资金量往往会影响其他环节，这种财务危机是相对比较明显的。

　　房地产与金融资深评论人士黄立冲也认为，华润置地应防范未来市场变化的不可预见性；一旦市场下跌，就极有可能亏损。

　　“事实证明，烧钱拿地的模式对房企本身就是很大的考验，这就是行业里为什么经常提地王魔咒。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国经济网记者，在短短时间内拿下多个地王项目，这个是后续的经营风险点。虽然从其本身来看，可能资金压力不大，但若后续此类地块项目有竞争性的项目，那么高地价上的项目竞争优势就无从可谈。

　　另外，cric研究中心报告也指出，一线占比加大，拉高拿地成本，地王或成“烫手山芋”。虽然华润置地也采取了合作拿地等方式缓解资金压力、分散开发降低风险，但高价地甚至是地王在手，总有些“米粉贵过面包”的危险，对企业未来的开发运营以及盈利都提出了巨大的挑战。

　　在8月24日华润置地2015年中期业绩会上，唐勇也表示，我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格，这隐藏了很多的风险，所以华润置地在目前这个市场情况下还是会保持一个理智的状态。

　　不过，有观点指出，“未来一段时间，华润在一线城市的扩张力度会有减无增”。

　　从业绩预期上看， 华润置地2014年700亿的全年业绩目标没有完成，今年提出了780亿的签约目标；在今年市场并未大幅好转的情况下，华润置业超过10%的业绩增长目标，势必会要求企业高速前进。

　　从华润置地管理层的内部调整情况看，种种迹象表明，吴向东已经回归，即将重新执掌华润置地。这除了是华润走出宋林案阴影的信号外，这也很可能是华润置地再次提速的标志。

　　上述分析人士说，“华润重回一二线城市的策略就是吴向东提出来的。如果他真的能安然回归，华润的步子应该会迈的更大。”